El precio medio de la vivienda cerró 2025 con un aumento interanual del 13%, según datos de Tinsa. De cara al año que viene, los principales pronósticos apuntan a que seguirá subiendo muy por encima de la media del Índice de Precios de Consumo (IPC). Sin visos de que se produzca un giro en la tendencia alcista de este mercado, los interesados en comprar vivienda centran su atención en la evolución del crédito hipotecario.
El primer cambio significativo comienza a vislumbrarse en los tipos fijos que ofrece la banca. En contraste con el abaratamiento que estas hipotecas experimentaron el año pasado, se prevé que se encarezcan en el corto plazo. Los datos oficiales del Instituto Nacional de Estadística (INE) reflejaban en octubre —último dato disponible— una notable disminución del tipo fijo de las nuevas hipotecas firmadas, que pasó del 3,32% al 2,82%.
Una tendencia similar muestran los datos presentados este jueves por Trioteca, según los cuales durante el año pasado el tipo fijo de los préstamos concedidos a través de la intermediación de esta plataforma disminuyó del 2,86% al 2,48%, una vez descontadas las bonificaciones (normalmente, nómina y seguro de hogar). Sin embargo, Ricard Garriga, consejero delegado de Trioteca, se muestra convencido de que se producirá “una leve subida”, lo que situaría el tipo fijo en torno al 2,5% durante el verano, especialmente si el Banco Central Europeo (BCE) decide acometer un aumento, de 0,25 puntos porcentuales, del tipo oficial en los próximos meses.
Fuentes del sector señalan que desde el pasado mes de diciembre varias entidades han comenzado a encarecer su oferta de préstamos coincidiendo con la evolución ligeramente al alza del Euribor desde agosto (actualmente en el 2,2%) por la decisión del BCE de interrumpir el descenso de los tipos oficiales (en el entorno del 2%). “Los bancos habían descontado en su oferta que la rebaja de tipos sería más larga y, al no ser así, las hipotecas desde diciembre se han encarecido un poco”, dilucida Joan Balasch, director de hipotecas de Housfy.
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Esto ha provocado, prosigue, que entidades como BBVA, Banco Sabadell y CaixaBank hayan incrementado los tipos de sus hipotecas y que solo puedan acceder a préstamos por debajo del 2% “perfiles muy buenos y con un capital financiado muy alto, a partir de 300.000 euros, o ingresos familiares por encima de los 70.000 euros”, agrega Balasch. El resto de perfiles “quedan totalmente excluidos” de un precio tan competitivo.
Para el cliente medio, la oferta se situará en torno al 2,5% durante el 2026 con las vinculaciones de nómina, seguro de hogar y de vida, aunque añadiendo otros productos que generen “más margen” para el banco, como la contratación de un fondo de inversión o un plan de pensiones, será posible acceder a un tipo más bajo.
Nuevas promociones en construcción
No obstante, hay pronósticos algo más halagüeños, como el del profesor de Economía en la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos, que no anticipa cambios en el horizonte en la oferta de tipos fijos. Y, de hecho, asegura que este año va “haber guerra hipotecaria”, lo que beneficiará a aquellos que necesiten financiar la compra de la vivienda, pues “van a tener muchas posibilidades de escoger hipoteca”.
En la actual coyuntura
El tipo fijo predomina, pero la hipoteca mixta también es atractiva para determinados perfiles
En todo caso, el comprador de vivienda continúa decantándose mayoritariamente por la hipoteca a tipo fijo, a diferencia de lo que ocurría hasta finales de 2020, cuando la opción preferida era el tipo variable, en un contexto marcado por el prolongado periodo —casi seis años— en el que el Euribor cotizó en negativo. No obstante, el fuerte repunte posterior del índice alteró esta tendencia y desplazó la preferencia de los clientes bancarios hacia la estabilidad que ofrece el tipo fijo, cuyas cuotas se mantienen invariables durante toda la vida del préstamo.
La consecuencia es que la hipoteca a tipo variable prácticamente ha desaparecido del mapa hipotecario, ya que más del 60 % de los préstamos que se constituyen son a tipo fijo. El resto corresponde, en su inmensa mayoría, a hipotecas mixtas, que combinan un periodo inicial a tipo fijo —habitualmente de unos cinco años— para pasar posteriormente a un interés variable. “La bajada del Euribor ha aflojado la presión en las familias con hipoteca variable, pero no lo suficiente. El cambio a tipo fijo sigue representando un gran ahorro y el tipo mixto es cada vez menos solicitado”, explican desde Trioteca.
Al respecto, Balasch indica que la hipoteca mixta “tiene un peso más relevante” en la vivienda de inversión, ya que “el plazo de devolución del préstamo suele ser más corto y es un perfil con menor aversión al riesgo”. Para el experto hipotecario de Wypo Joaquín García, “teniendo en cuenta la esperada subida de las hipotecas fijas, la elección de una hipoteca mixta puede ser la decisión financiera más inteligente para determinados perfiles”, sobre todo aquellos con planes de amortización a medio plazo.
Además, “es importante saber que cuando se termina el plazo fijo la hipoteca puede revisarse y volver a actualizar condiciones”, agrega. “Al final, la hipoteca se va a convertir —y ya está ocurriendo— en algo similar al seguro del coche o al recibo de la luz: un producto con precios que se pueden revisar de vez en cuando para optimizar y buscar ahorro. En definitiva, es en la hipoteca donde más se puede ahorrar, ya que supone uno de los mayores gastos mensuales de una familia ”, concluye García.
Mercado inmobiliaro
Los pisos seguirán encareciéndose
La escasez de oferta y la contención de los tipos de interés en la zona euro empujará de nuevo al alza el precio de los pisos este año. En este sentido, el profesor de Economía en la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos, pronostica que “en el conjunto del país, tanto en las grandes ciudades como en las medianas y pequeñas urbes, tendrá lugar un elevado aumento del precio y de las ventas”. Un incremento que se situará en el entorno al 8%. Por su parte, el consejero delegado de Trioteca, Ricard Garriga, considera que no hay “burbuja inmobiliaria”, si bien reconoce que la situación actual, que atribuye a la escasez de oferta, es “poco sostenible”.
