Mis padres me acaban de donar una vivienda: ¿qué impuestos tengo que pagar en Catalunya?

Una de las preguntas más habituales en Catalunya cuando una familia se plantea donar una vivienda en vida es saber qué impuestos tendrá que pagar el hijo al recibirla. Aunque se trata de una operación gratuita, la donación de una vivienda entre padres e hijos no está exenta de impuestos y conlleva una carga fiscal que conviene conocer previamente antes de formalizarla ante notario.

En Catalunya, la donación de una vivienda está sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), cuya gestión corresponde a la Agència Tributària de Catalunya (ATC). A diferencia de lo que ocurre en otras comunidades autónomas, como Andalucía o Madrid, la normativa catalana no contempla una bonificación general sobre la cuota del impuesto para las donaciones entre padres e hijos, lo que hace que el coste fiscal pueda ser significativo en muchos casos. No obstante, la legislación catalana sí prevé reducciones específicas en supuestos concretos, como cuando la donación se destina a facilitar la adquisición de la primera vivienda habitual del hijo, siempre que se cumplan determinados requisitos.

El impuesto principal, el ISD, lo paga el hijo que recibe la vivienda. Para su cálculo se tiene en cuenta el valor declarado del inmueble, el grado de parentesco (que en este caso, los hijos, están encuadrados en el grupo II) y el patrimonio preexistente del donatario. Cuando la donación se formaliza en escritura pública, como suele ser habitual, se aplica en Catalunya una tarifa reducida específica, con tipos progresivos del 5%, 7% y 9% por tramos, que sustituye a la escala general del impuesto, tal y como explica Soledad Carbonero Carbonero, abogada de Legálitas. 

Además, en el caso de que la vivienda donada vaya a constituir la primera vivienda habitual del hijo, y siempre que se cumplan condiciones como la edad del donatario (máximo 36 años), sus niveles de renta (no puede haber tenido una base imponible total en el IRPF superior a 36.000 € en el último ejercicio) y la obligación de mantener el inmueble como residencia habitual, puede aplicarse una reducción adicional sobre la base imponible, lo que permite rebajar el importe final del impuesto a pagar hasta un 95% con un límite de 60.000€ por donatario (120.000 € si el donatario tiene una discapacidad igual o superior al 65%).

Para entender mejor el impacto fiscal de una donación en Catalunya vamos a poner un ejemplo, compartido por la propia Agencia Tributària de Catalunya, aplicando lo mencionado anteriormente. 

Si unos padres donan a su hijo una vivienda valorada en 275.000 euros, sin cargas ni deudas, y el patrimonio preexistente del hijo no supera los 500.000 euros, la base imponible del impuesto coincide, con carácter general, con el valor del inmueble, siempre que no resulte aplicable ninguna reducción específica.

En este supuesto, y tratándose de una donación formalizada en escritura pública, en Catalunya se aplica la tarifa reducida del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Los primeros 200.000 euros tributan al 5%, lo que supone una cuota de 10.000 euros, y los 75.000 euros restantes lo hacen al 7%, con una cuota adicional de 5.250 euros. De este modo, la cuota íntegra del impuesto asciende a 15.250 euros. Al no existir una bonificación general sobre la cuota, ese es el importe final que deberá ingresar el hijo por el ISD cuando la vivienda donada no se destina a ser su primera vivienda habitual.

Ahora bien, como explica Soledad Carbonero Carbonero si esa misma vivienda fuera a constituir la primera vivienda habitual del hijo, y siempre que se cumplieran los requisitos exigidos por la normativa catalana explicados anteriormente, podría aplicarse una reducción sobre la base imponible del 95%. Esta reducción está sujeta a límites y condiciones y no se aplica de forma automática, pero reduce la carga fiscal y en este caso se tendrían que pagar 11.050 euros. 

Esta cifra, tal y como nos explican fuentes de la Agència Tributària de Catalunya, sale de aplicar la reducción del 95% a la base (275.000 euros) y tener en cuenta el límite de 60.000€ comentado anteriormente. Por lo tanto, como el 95% de 275.000 supera esa cifra, la reducción es de 60.000 euros en la base, es decir, 215.000 euros.

A esta cifra se le aplican los tipos progresivos por tramos (el 5% a los primeros 200.000 y el 7% a los 15.000 restantes), lo que resulta en una cuota de 11.050€.

Este ejemplo pone de manifiesto que, en Catalunya, donar una vivienda en vida puede implicar una factura fiscal elevada, incluso cuando se trata de una donación entre padres e hijos, especialmente si no se trata de la primera vivienda habitual del donatario o no se cumplen los requisitos.

Por ello, antes de formalizar una donación de este tipo, resulta fundamental conocer bien todos los detalles de la operación, no solo el valor del inmueble, sino también las posibles reducciones aplicables y el conjunto de impuestos que intervienen, ya que el impacto fiscal puede ser considerable y muy distinto al existente en otras comunidades autónomas.

Más allá del ISD, la donación de una vivienda genera también otras obligaciones fiscales que no siempre se contemplan. Una de ellas es la plusvalía municipal, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, que es un tributo municipal regulado por el Estado y gestionado por los ayuntamientos, que se aplica cuando existe incremento de valor del suelo urbano. En caso afirmativo, se paga al ayuntamiento donde se encuentra el inmueble. Este tributo corresponde al donante, es decir, al padre o la madre que entrega la vivienda, y grava el incremento de valor del suelo desde la adquisición hasta la transmisión.

Además, el donante también debe tener en cuenta el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) que se aplica en todo el territorio español. Aunque no reciba dinero a cambio, Hacienda considera que la donación puede generar una ganancia patrimonial, que se calcula comparando el valor de adquisición del inmueble con el valor declarado en la donación. (El valor de transmisión en donación es el valor de referencia catastral si es superior al declarado). Si existe una diferencia positiva, esta ganancia tributa en la base del ahorro del IRPF del donante.

Lee también

Donar un piso a tu hijo en 2026: los impuestos que pagarás y la excepción legal para reducir la factura

Ana Cantero

Sin embargo, el hijo que recibe la vivienda no debe tributar por ella en su IRPF, ya que la adquisición del inmueble se grava exclusivamente a través del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Es importante entender que estos dos impuestos que recaen sobre los padres y que forman parte del coste real de la operación no están sujetos exclusivamente a Catalunya, ya que el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana corresponde a los municipios, que son los que deciden si lo imponen o no, y el IRPF se aplica de igual manera en toda España.

Además de los impuestos comentados que genera la donación de una vivienda, esta operación también puede tener consecuencias relevantes en el reparto de la herencia, un aspecto que no siempre se valora en el momento de firmar pero que sí destaca el notario Jaime Calvo Francia. Sobre la importancia de la colación, una figura jurídica clave cuando existen varios herederos, explica que es “la obligación del legitimario de traer a la masa hereditaria el valor de los bienes que le fueron donados en vida del causante”. En la práctica, añade, cuando una donación se realiza con esta obligación, “se entiende que se ha realizado como un anticipo de su herencia”, por lo que los descendientes que concurran como coherederos deben computar el valor de esos bienes a la hora de repartir la herencia.

Según recuerda Calvo Francia, el artículo 464-17 del Libro Cuarto del Código Civil de Catalunya establece que “el causante no puede ordenar, después de haber otorgado un acto a título gratuito (una donación), que la atribución sea colacionable debido a su carácter contractual”. No obstante, la ley sí permite que el donante “dispense la colación en testamento, codicilo o pacto sucesorio, e incluso que la excluya de su sucesión”. Además, añade, “los coherederos que pudieran beneficiarse de la colación pueden renunciar a hacerlo”.

Este planteamiento pone de relieve que, al donar una vivienda en vida, no basta con analizar únicamente el impacto fiscal inmediato, sino que también conviene valorar las consecuencias civiles que puede tener a medio y largo plazo, ya que estas pueden influir de forma directa en el equilibrio entre herederos cuando llegue el momento de repartir la herencia.