Donar un piso a tu hijo en 2026: los impuestos que pagarás y la excepción legal para reducir la factura
Tributos
Ya sea para ayudar a los jóvenes a acceder a la vivienda o para organizar el patrimonio con antelación, esta operación tiene, sin embargo, repercusiones fiscales que no siempre se conocen
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El encarecimiento de la vivienda y las dificultades de acceso a la propiedad han llevado a muchos padres a plantearse la donación como alternativa a la herencia tradicional para que sus hijos puedan acceder a un inmueble. Pero que no haya dinero de por medio no significa que Hacienda no intervenga. Al contrario: la donación de un piso está sujeta a una fiscalidad compleja que conviene analizar antes de firmar ante notario.
“En la donación de un piso a un hijo se devengan impuestos tanto para el donante como para el donatario”, explica Soledad Carbonero Carbonero, abogada de Legálitas. En total, pueden entrar en juego hasta tres impuestos distintos, cuya cuantía final depende del valor del inmueble, del historial de la vivienda y de la comunidad autónoma en la que se encuentre.
El IRPF del padre: como si se hubiera vendido el piso
El primer impuesto recae sobre quien dona el piso, normalmente el padre o la madre. Se trata de la ganancia patrimonial en el IRPF, que debe declararse en el ejercicio en que se realiza la donación. A efectos fiscales, la Agencia Tributaria equipara la donación a una transmisión, como si el inmueble se hubiera vendido, por lo que “se liquida en el capítulo de ganancia o pérdida patrimonial”, según explica María Teresa Barea, portavoz nacional del Consejo General del Notariado.
“La ganancia patrimonial se calcula por la diferencia entre el valor del piso en el momento de la donación y el valor por el que el padre lo adquirió en su día”, señala Carbonero. Sobre esa diferencia se aplican los tipos del ahorro del IRPF, que en 2026 van del 19% al 30%, según el importe de la ganancia. Esta tributación está regulada en la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que considera la donación como una alteración patrimonial sujeta a gravamen.
No obstante, la normativa contempla una excepción importante. “Si el piso que se dona es la vivienda habitual del padre y este es mayor de 65 años, la ganancia patrimonial está exenta”, recuerda la abogada de Legálitas. En estos casos, la donación no genera tributación en el IRPF, lo que puede inclinar la balanza a favor de esta opción.
La plusvalía municipal: un impuesto local con muchas variables
El segundo tributo es la plusvalía municipal, oficialmente denominada Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Este impuesto corresponde al hijo que recibe el piso y debe liquidarse en el ayuntamiento donde se ubica el inmueble, generalmente en un plazo de 30 días desde la firma de la escritura. Este impuesto “está regulado por una norma estatal, pero cada ayuntamiento fija unos determinados coeficientes para su cálculo”, tal y como apunta Barea.
Su cálculo no es sencillo. “La cuantía se estima en función de varios parámetros para determinar el método más favorable”, explica Carbonero. Entre ellos figuran el año en que el padre compró el piso, el valor catastral del suelo y la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión, conforme a los sistemas previstos tras la última reforma legal.
El actual sistema de cálculo de la plusvalía municipal se rige por lo dispuesto en el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, aprobado tras las sentencias del Tribunal Constitucional que anularon el método anterior, y por las ordenanzas fiscales de cada ayuntamiento. La experta apunta, además, que “algunos municipios de pequeña población podrían no tener establecido este impuesto”, aunque advierte de que se trata de casos puntuales y que siempre conviene comprobar la normativa municipal aplicable.
El impuesto que más cambia según dónde esté el piso
El tercer impuesto es el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que también paga el hijo. Aunque es un tributo estatal, su gestión está cedida a las comunidades autónomas, lo que explica las grandes diferencias de coste entre territorios. “Este impuesto es distinto en cada comunidad autónoma”, subraya Carbonero. “Hay que atender a la normativa de la comunidad en la que esté ubicado el piso para saber si se pueden aplicar bonificaciones o reducciones”.
“Dependerá del lugar en el que esté ubicada la finca que ese impuesto tenga una tributación más alta o más baja, porque depende de las bonificaciones fiscales que cada comunidad autónoma tenga previstas”, añade Barea.
Según la abogada de Legálitas, algunas comunidades han aprobado una fiscalidad muy favorable para las donaciones entre padres e hijos, con “bonificaciones de hasta el 99% y reducciones significativas, que pueden dejar el impuesto en una cantidad simbólica o incluso en cuota cero”. En otras, en cambio, no existen apenas beneficios fiscales y la donación puede tributar entre el 7% y el 34% del valor del inmueble, en función de una escala progresiva.
Una decisión que conviene meditar
Donar un piso puede ser una herramienta útil para ayudar a los hijos o para organizar el patrimonio familiar, pero no siempre es la opción más ventajosa desde el punto de vista fiscal. Entre el IRPF del donante, la plusvalía municipal y el impuesto de donaciones, el coste total puede ser elevado si no se planifica con cuidado.
Por eso, los especialistas recomiendan estudiar cada caso concreto, revisar la normativa autonómica y consultar la información oficial de la Agencia Tributaria y de los ayuntamientos antes de formalizar la donación. En muchos casos, una buena planificación puede marcar la diferencia entre una operación asumible y una factura fiscal inesperada.