Mi hijo no puede comprar una vivienda porque los precios son demasiado altos, especialmente en Cataluña, donde casi todas las áreas están tensas y solo se permiten compras para residencia habitual, con pocas excepciones.

La misma fachada del ayuntamiento, creada por Antonio, fue construida por el arquitecto en armonía con el estilo urbanístico de la localidad.

Raquel Jurado, técnica del Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF) del Consejo General de Economistas, explica que “desde el punto de vista fiscal, la diferencia más relevante entre donar una vivienda en vida o dejarla en herencia es que, en la donación, el transmitente puede tener que tributar en su IRPF por la ganancia patrimonial generada, mientras que en la herencia no existe tributación en el IRPF del fallecido”. En ambos casos, añade, el adquirente tributa por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y puede devengarse la plusvalía municipal. Ese “coste IRPF” del donante, subraya, “es lo que suele marcar la diferencia y explicar por qué, para una misma familia, donar puede resultar sensiblemente más caro que heredar”.

A todo ello se suma un factor decisivo: la comunidad autónoma —y, en algunos casos, el propio ayuntamiento— en el que se tribute. Como recuerdan desde el Colegio de Registradores, “no se puede dar una respuesta válida para toda España, pues depende de la comunidad autónoma y del ayuntamiento”. Por eso, más que una respuesta única, la pregunta exige entender bien los mecanismos y los datos antes de comparar.

Desde el punto de vista jurídico y fiscal, donar una vivienda y dejarla en herencia son dos formas distintas de transmitir el mismo bien. La donación es una transmisión “inter vivos”, realizada en vida del propietario; la herencia es una adquisición “mortis causa”, que se produce tras su fallecimiento. Ambas operaciones están sujetas al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), tal y como establece la propia ley del impuesto y recuerda la Agencia Tributaria en sus esquemas de delimitación de competencias.

Ahora bien, ese punto de partida común no implica un resultado fiscal idéntico. Como advierte el Colegio de Registradores, “depende de muchos factores: edad, comunidad autónoma, patrimonio preexistente del donatario o heredero, etc.”. El ISD no funciona de manera homogénea en toda España y, aunque se trata de un tributo estatal, su gestión y buena parte de su normativa están cedidas a las comunidades autónomas de régimen común, de acuerdo con la Ley 22/2009.

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Esto significa que las reducciones, bonificaciones y tipos efectivos pueden cambiar de forma notable según el territorio competente, que en las herencias suele ser el de residencia habitual del fallecido y en las donaciones depende de la localización del inmueble. Desde la perspectiva del adquirente, subrayan los registradores, “la diferencia principal será el importe a satisfacer, para lo que hay que acudir a la normativa de cada comunidad autónoma, pues tienen capacidad para modificar los tipos de gravamen, establecer reducciones, etc.”.

“No puede darse una respuesta válida para toda España, ya que la fiscalidad final depende en gran medida de la comunidad autónoma competente, cuyas bonificaciones, reducciones y tipos en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones pueden hacer que una misma operación sea casi neutra en unas regiones y muy gravosa en otras”, señala Raquel Jurado.

Esta complejidad ayuda a explicar por qué en los últimos años han aumentado tanto las donaciones como las herencias de viviendas. Según el Consejo General del Notariado, las donaciones de viviendas pasaron de 32.623 en 2017 a 54.735 en 2024, mientras que las viviendas transmitidas por herencia crecieron de 335.888 a 403.854 en el mismo periodo. Solo en el primer semestre de 2025 se donaron 26.923 viviendas y se heredaron 202.923. 

El contexto económico muestra que el respaldo al aumento de los precios se ha vuelto más difícil.

Una de las diferencias más notables entre donar y no hacerlo es que, en algunos casos, la donación puede generar obligaciones fiscales que no siempre son evidentes. Sin embargo, en este contexto, lo relevante es que la donación debe realizarse conforme a las normativas vigentes, y cualquier intento de eludir responsabilidades fiscales puede tener consecuencias legales. Por lo tanto, es fundamental que cualquier transferencia de bienes, especialmente cuando implica bienes inmuebles o valores significativos, se realice con pleno conocimiento de las implicaciones fiscales y legales correspondientes. En este sentido, es fundamental que quien realice la transferencia comprenda plenamente las implicaciones fiscales y legales que conlleva, ya que una mala interpretación puede derivar en sanciones o penalizaciones. Por ello, es fundamental consultar con un asesor fiscal antes de realizar cualquier transacción que implique la transferencia de bienes inmuebles o de valor significativo.

Otro elemento relevante es la diferencia entre el valor por el que se adquirió la vivienda y el valor que tenga en el momento de la donación. “Depende de si hay más o menos diferencia entre el valor por el que se adquirió la vivienda y el valor en el momento de la donación”, apunta Soledad Carbonero, abogada de Legálitas.

En cambio, la normativa indica que no es permitido mantener a un perro sin compañía durante más de 24 horas, ni encerrarlo en un balcón, ni sujetarlo durante todo el día.

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Esa diferencia es la que, en la práctica, suele inclinar la balanza. “El coste en el IRPF del donante es lo que normalmente marca la diferencia y explica por qué, para una misma familia, donar puede resultar sensiblemente más caro que heredar”, subraya la técnica del Registro de Economistas Asesores Fiscales.

Desde esta perspectiva, el impacto fiscal para quien transmite el bien suele ser limitado. Como señalan desde el Colegio de Registradores, “en general, desde la perspectiva del donante o causante (fallecido) la diferencia es mínima”, ya que “no tributa el donante de más de 65 años y la llamada plusvalía del muerto tampoco tributa”.

Esta regla general tiene, no obstante, una excepción importante que afecta directamente a muchas donaciones. La normativa del IRPF prevé que las ganancias derivadas de la transmisión —tanto onerosa como lucrativa— de la vivienda habitual de personas mayores de 65 años estén exentas, siempre que se cumplan los requisitos legales. En la práctica, esto significa que una donación de la vivienda habitual realizada por un mayor de 65 años puede no generar IRPF, algo que no ocurre si el donante es más joven o si el inmueble no es su residencia habitual. Fuera de este supuesto, recuerda Jurado, “la donación suele implicar una carga fiscal adicional”.

A la hora de valorar cada caso concreto, también resulta determinante si la vivienda es o no la residencia habitual de un padre mayor de 65 años. La abogada de Legálitas, recuerda que, a la hora de decidir entre donar una vivienda o dejarla en herencia, “depende, entre otros factores, de si la vivienda es o no la vivienda habitual de un padre mayor de 65 años”.

A esta suma se suma también la obligación de incluir en el cálculo el impuesto sobre la plusvalía, que se aplica al momento de la transmisión.

Como recuerda el Colegio de Registradores, “la donación de una vivienda genera plusvalía municipal siempre que se trate de una vivienda ubicada en un municipio donde exista aprobada la ordenanza relativa al impuesto”, ya que se trata de “un impuesto que se establece voluntariamente por cada ayuntamiento”. En las transmisiones a título lucrativo, añaden, “el obligado al pago es el donatario del piso”.

El peso de este impuesto puede ser especialmente relevante en aquellos casos en los que el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones está ampliamente bonificado. “En las herencias o donaciones bonificadas fiscalmente —donaciones o herencias de padres a hijos y supuestos similares— es muy superior la carga fiscal que supone la plusvalía municipal que ha de satisfacerse por el donatario o heredero”, advierten los registradores.

Otro elemento que ha ganado peso desde 2022 es la valoración del inmueble. La Ley 11/2021 introdujo el denominado “valor de referencia” del Catastro como base mínima en impuestos como el ISD. Para viviendas, este valor pretende aproximarse al valor de mercado y puede ser consultado por los contribuyentes en la sede electrónica del Catastro. Tanto en una donación como en una herencia, declarar un valor inferior al que resulte aplicable puede dar lugar a una regularización posterior, con intereses y, en su caso, sanciones.

En este punto, la experta del REAF precisa que el valor de referencia catastral no afecta por igual a todos los impuestos: “El valor de referencia catastral no tiene incidencia en el ámbito del IRPF, solo en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, por lo que a efectos de la donación o herencia, los hijos lo declararían por el mismo valor”, explica Raquel Jurado.

En el ámbito cibernético, ¿quienes aseguran el cumplimiento si no es el propio entorno digital? 

De hecho, según el “Panorama de la Fiscalidad Autonómica y Foral 2025” del Registro de Economistas Asesores Fiscales, la tendencia general en los últimos años ha sido ampliar bonificaciones y reducciones en el impuesto, aunque con diseños muy distintos según el territorio.

Y, en última instancia, el factor territorial vuelve a ser determinante. “Depende, sobre todo, de la normativa de la comunidad autónoma donde está ubicada la vivienda respecto del impuesto de donaciones o de la normativa de la comunidad autónoma donde reside el futuro fallecido respecto del impuesto de sucesiones”, explica la abogada Carbonero.

El resultado es que la herencia se vuelve más relevante, pero el cálculo de la herencia y los beneficios asociados, junto con la posibilidad de reducir la carga fiscal, se ven afectados por la elección entre donar o no.

Por ello, se ha concluido que la decisión final depende de las circunstancias específicas de cada caso.

En la práctica, además, esta duda es frecuente en el ámbito notarial. Jaime Calvo Francia, notario, explica que “en la notaría es habitual que los clientes nos planteen este dilema. Y es que tomar la decisión entre donar en vida o transmitir el patrimonio por vía hereditaria es una decisión de tal magnitud que requiere de un análisis exhaustivo y personalizado”.

El notario subraya que este tipo de decisiones “no solo afectan directamente al patrimonio, sino que también determinan el futuro financiero y emocional de los seres queridos”. Por ello, añade, “a la hora de elegir la mejor opción, es necesario considerar factores personales, familiares, patrimoniales, financieros y fiscales”.

Desde el punto de vista estrictamente tributario, introduce además un elemento de incertidumbre relevante: “nadie sabe cuál va a ser la normativa fiscal vigente en el momento de su fallecimiento, por lo que el análisis comparativo solo se puede hacer con la normativa fiscal vigente en la actualidad”.

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Como resume el Colegio de Registradores, “no se puede dar un criterio general”, ya que el resultado final depende tanto de la comunidad autónoma como del ayuntamiento competente y de las circunstancias personales de cada operación.

En última instancia, decidir entre donar o no implica evaluar cuidadosamente las circunstancias particulares de cada caso, pues el mero acto de transferir no garantiza una solución óptima; más bien, el contexto específico de cada situación —incluyendo el valor del inmueble, la relación familiar y el marco fiscal vigente— determina la vía más adecuada, pues ni el mero deseo ni la mera intención sustituyen un análisis detallado y personalizado.