La compra d'habitatge per invertir s'estanca a Catalunya en ple debat per la seva limitació

Fa anys que la compra d'habitatge per invertir en Catalunya està estabilitzada i amb una participació en el mercat que cau lleugerament, d'acord amb les dades disponibles sobre­ les transaccions protagonitzades tant per empreses i societats (persones jurídiques) como­ per particulars (persones fí­sicas).

Aquest tipus d'operacions estan ara a l'ull de l'huracà per la iniciativa del Govern, al costat del grup de Comuns, d'estudiar la seva limitació en un context de creixents dificultats d'accés a l'habitatge. El pas ha posat en alerta al sector empresarial i immobiliari català, que treballa en una resposta jurídica per intentar frenar la mesura en cas que tiri endavant –la Generalitat vol emetre una proposta aquest mateix mes–. Però també ha sorprès perquè la compra d'inversió no té un paper especialment actiu en aquests moments en comparació amb altres períodes, segons els especialistes consultats.

Entre les poques dades que fan llum sobre aquest segment, destaquen els recopilats pels notaris. El Centre d'Informació Estadística del Notariat acaba de publicar una radiografia del comprador d'habitatge en el conjunt d'Espanya i per comunitats autònomes en qui s'observa una lleu disminució del percentatge d'adquisicions per part d'empreses –generalment amb un objectiu inversor– des que existeixen registres. Si el 2007 el 13% d'operacions a Catalunya les realitzaven persones jurídiques, quatre punts percentuals més que la mitjana de tot el país, entre gener i agost d'aquest any la participació està en el 12%, davant un 10% de mitjana estatal.

Altres comunitats de mida o condicions similars a Catalunya han experimentat tot i això notables increments en aquest període. És el cas de Madrid, on la compra d'habitatge per part d'empreses i altres societats ha passat del 10% el 2007 al 14% aquest any. Les Balears, les Canàries o Andalusia han viscut també pujades – veure gràfic–. En l'acumulat del 2007 fins a l'agost del 2025 són les Canàries (16%), Catalunya (15%) i la Comunitat de Madrid (13%) les que més proporció de compra d'habitatge d'empreses acumulen, principalment, pels anys posteriors a l'esclat de la bombolla immobiliària i el pes del turisme.

Pel que fa a les operacions per invertir per part de particulars, una de les poques fonts a les quals acudir és l'informe anual de Tecnocasa i la UPF sobre l'estat del mercat de l'habitatge. Aquest indica que, el 2016, el 36,8% dels compradors de pisos de segona mà a Barcelona tenia finalitat inversora, xifra que va baixar al 23,9% el 2024. “No s'observa una allau d'inversors que estigui capturant el mercat”, valora José García Montalvo, catedràtic de la UPF.

El grup de treball que ha constituït la Generalitat i Comuns per estudiar la regulació d'aquestes transaccions té com basi un informe de l'Àrea Metropolitana de Barcelona que defensa la prohibició de comprar pisos sempre que no sigui per viure en ells dins de les zones declarades com tensades, que a Catalunya arriben pràcticament a tot el territori. Contempla, això sí, algunes excepcions. En el cas que es compri un edifici sencer d'habitatges, proposa l'obligació de destinar-les íntegrament a lloguer habitual (no de temporada). Per a aquells que vulguin adquirir una segona residència per a ús propi, aposta per limitar-lo a una unitat per comprador. També deixa la porta oberta a comprar pisos per a familiars, però el restringeix al segon grau de consanguineidad.

L'informe sobre el qual treballen la Generalitat i els Comuns presa com referencia la llei de Protecció Contra la Compra que Països Baixos va aprovar el 2022 i que prohibeix als inversors adquirir habitatge per llogar. Una de les poques anàlisis de la mesura, realitzada pel professor d'Economia de la Universitat d'Amsterdam Marc Francke, destaca que la regulació no ha afectat negativament els preus ni el volum de transaccions, “ja que els barris es tornen més atractius per als propietaris”.

Ara bé, aquests nous compradors “tenen més ingressos” que els inquilins que reemplacen, afegeix. “Promoure la propietat d'habitatge pot millorar la qualitat del barri, però reduir la mobilitat i les oportunitats d'habitatge per als inquilins de baixos ingressos”, conclou la investigació.

El possible impacte sobre el mercat del lloguer és precisament una de les qüestions sobre les quals crida l'atenció Josep Maria Raya, catedràtic d'Economia Aplicada del Tecnocampus-UPF. “No existeix cap mercat de lloguer sense inversors”, afegeix Raya.

Raymond Torres, director de Conjuntura Econòmica de Funcas, apunta com a via per refredar el mercat de l'habitatge la limitació a les compres per part d'estrangers no residents. “És un grup que està desequilibrant el mercat”, afirma.

Sigui quin sigui finalment l'opció de la Generalitat, la qüestió de fons està en si totes aquestes propostes podran passar el tall constitucional.