Los 900 dueños de quince comunidades de propietarios y cuatro hoteles localizados en un segmento de 560 metros del litoral de Platja d’Aro comienzan a vislumbrar una solución tras prolongados esfuerzos. Un fallo del tribunal de lo Contencioso Administrativo de la Audiencia Nacional instruye al Estado a dar comienzo al proceso de desafectación de las propiedades implicadas como dominio público marítimo-terrestre del paseo marítimo de la localidad, en respuesta a la Ley de Costas de 2013.
The City Council had been demanding this since 2021, initially through political channels and subsequently through legal action, given that all these properties, encompassing houses, apartments, storage units, garages, and hotels, were subject to the POUM, the land registry, and the Property Registry due to their inclusion in public domain.
El fallo, susceptible de apelación, falla a favor del Consistorio, el cual interpuso una reclamación judicial en el año 2023.
La situación para todos estos propietarios se agravó aun más a partir del año 2019, cuando la nueva registradora de la propiedad de Sant Feliu de Guíxols, amparada por el Servicio Provincial de Costas, empezó a denegar cualquier operación jurídica relacionada con las fincas afectadas, como compraventas, herencias o donaciones. Cosa que no ocurría con los anteriores registradores de la propiedad, que hacían una interpretación mucho menos restrictiva de la norma ya entendían que se encontraban en una situación que estaba pendiente de resolver.
Los damnificados, quienes además tienen un proceso legal en curso, habían calificado en repetidas oportunidades la experiencia como “kafkiana” y “agravio comparativo”. Las repercusiones de que sus propiedades estuvieran en un área de dominio público eran variadas: el potencial adquirente, a menos que contara con fondos suficientes para completar la transacción, no tenía la posibilidad de solicitar un crédito hipotecario a la entidad bancaria. Asimismo, el dueño podía verse forzado a vender su propiedad por un valor considerablemente inferior al estimado.
La otra acción legal iniciada por varios dueños de propiedades, quienes interpusieron una apelación ante la Corte Suprema, continúa su proceso.
El Ayuntamiento de Platja d’Aro inició acciones legales en 2023, presentando una demanda contencioso-administrativa ante la Audiencia Nacional para solicitar la desafectación del dominio público. Previamente, sus esfuerzos por la vía política no tuvieron resultado. En 2021, el Consistorio había solicitado a Costas del Estado una alteración en la delimitación, pero solo recibió silencio administrativo como contestación.
La resolución subraya que el consistorio actúa en beneficio propio y de los residentes, dado que las repercusiones urbanísticas derivadas de la incorporación de las propiedades al dominio público marítimo-terrestre impactan el Planeamiento General. El dictamen considera que, si las parcelas integran el tejido urbano y reciben prestaciones municipales, no se puede cuestionar el interés del Ayuntamiento en regularizar la situación para restituir los terrenos a sus dueños legítimos y así poner fin a una “anómala situación”. Anómala porque “materialmente los terrenos forman parte de la ciudad, aunque legalmente están integrados en el dominio público marítimo-terrestre”.
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“Las parcelas están dentro de la trama urbana y reciben servicios municipales, no puede negarle el ayuntamiento demandante al menos un interés indirecto en que se legalice la situación y pasen a formar parte de la ciudad también desde el punto de vista de derecho”, states the ruling. It also sees “incontestable” the City Council's request to begin a procedure to de-designate the maritime front line of the beach.
Un fallo judicial positivo que se produce cinco años después de que el consistorio comenzara a actuar, si bien no es concluyente puesto que la Administración central tiene la opción de apelar mediante un recurso de casación en un periodo de treinta días. En caso de que se presente dicho recurso, el Tribunal Supremo tendrá que determinar si lo admite a estudio, y de no ser así, el Ministerio para la Transición Ecológica estará obligado a comenzar el proceso de desafectación. Dicho de otro modo, se deberá establecer una nueva delimitación, que actualmente atraviesa las construcciones, para definir el área de dominio público marítimo-terrestre.
Tras que el Estado establezca un nuevo límite para el área de dominio público marítimo-terrestre, se requerirá una vía legal para transferir las propiedades a quienes se vean afectados.
¿Implica eso que los 900 propietarios afectados abandonarán finalmente la situación de incertidumbre legal en la que se encuentran, particularmente desde 2019? Aún no. El Estado, que mantendrá la propiedad de los terrenos, tendrá que encontrar la vía legal para transferir dichas propiedades a los afectados. Los expertos proponen diversas alternativas.
El letrado Emili Suñé, quien ha promovido una alternativa legal diferente, señala que el Estado tiene la potestad de ceder las propiedades a sus legítimos dueños sin coste alguno o mediante un pago. Alternativamente, podría exigirles una suma simbólica de un euro, el valor de mercado, o retenerlas, si bien esta última opción carecería de sentido práctico.
A partir de 2019, la oficina del registro de la propiedad se rehusó a registrar cualquier transacción de compraventa o herencia, dado que se consideraba parte del dominio público.
”La sentencia es importante porqué ha desbloqueado la dinámica obstruccionista del gobierno estatal, de este y otros gobiernos”, apunta Suñé, que agrega que a partir de ahora se “inicia un nuevo camino” de devolver la propiedad a sus dueños.
Desde este momento, se abre una nueva vía para que quienes se han visto perjudicados puedan reclamar sus bienes.
Rafael Arau, president of the Associació del Passeig Marítim, also expressed considerable satisfaction with the ruling. “Nos sentimos muy contentos y aliviados tras años de lucha”, he stated this morning in telephone remarks to Guyana Guardian.
El Ayuntamiento de Platja d’Aro también consideró muy favorablemente esta resolución. La teniente de alcalde, Imma Gelabert, afirma que la responsabilidad recae ahora en la administración estatal, que es la que debe actuar. “La sentencia es una muy buena noticia para nosotros y los vecinos, estamos contentos y tranquilos; el Ayuntamiento ha llegado hasta donde podía llegar”, señaló.
Nos encontramos muy satisfechos y aliviados después de años de esfuerzo.
Todo este lío tiene su origen en la Ley de Costas, promulgada en 2013. Dicha ley, en una de sus disposiciones adicionales, establecía la exclusión explícita del dominio público marítimo-terrestre de manera específica para Castell-Platja d’Aro y otras once localidades costeras, tales como Empuriabrava, el puerto de Santa Pola y Oliva. También incluía los cascos urbanos de Isla Cristina y Pedregalejo, en la costa andaluza, además de tramos de Punta Umbría, en Huelva, entre otros. No obstante, esta disposición que apartaba a dichas localidades del dominio público fue suspendida tras la interposición de un recurso de inconstitucionalidad.
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Una vez concluida la acción legal promovida por el Ayuntamiento, prosigue el procedimiento del recurso contencioso-administrativo interpuesto ante el Tribunal Supremo por un grupo de propietarios, quienes están siendo asistidos por el letrado y profesor de Derecho de la Universidad Complutense de Madrid, Emili Suñé, y el abogado Diego F. Peris.
Estiman que las disposiciones ministeriales de 1945 y la de 2000 que estableció la delimitación actual “son nulas de pleno derecho”. Sus investigaciones sugieren que la sección de Platja d’Aro impactada por la Ley de Costas se originó por “un error” que data del Boletín Oficial de la Provincia (BOP) de 1945, debido a que los funcionarios de aquel tiempo confundieron la playa de Pals con la de Platja d’Aro.