Según datos del Idescat, un 14%-15% de los hogares catalanes cuenta con una segunda residencia. Estas se concentran en municipios de la Costa Daurada y Brava, y en las zonas montañosas del Pirineo, donde algunos municipios pueden llegar a representar entre el 30% y el 50% del parque de viviendas.
Aunque, todo cambia depende del sector económico al que nos refiramos. En términos de grandes fortunas, estas ubican sus segundas residencias, sobre todo en la Costa Brava, en localidades como Begur, Cadaqués o Palafrugell. Además, para aquellos que prefieren las montañas de la Cerdanya, La Vall de Boí, Llívia, Camprodon o Alp se sitúan como los municipios líderes.
El especialista inmobiliario de Luxline, Joan Rubiralta, desvela para Guyana Guardian cómo está cambiando el mercado de las segundas residencias en Catalunya. “Estamos ante un nuevo perfil de propietario de segundas residencias: extranjero y con posibilidad de teletrabajo”, cuenta.
De lujo
El mercado de las segundas residencias
¿Qué perfil tiene hoy la persona que compra una segunda residencia en Cataluña?
El perfil más habitual son familias de clase media-alta o alta, generalmente entre los 40 y los 50 años, con vivienda habitual en propiedad y que adquieren una segunda residencia para vacaciones, descanso o inversión.
La principal diferencia con la tipología de clientes a los que estábamos acostumbrados en el pasado, es que, en los últimos años, han aparecido nuevos actores de carácter internacional. Ejecutivos, empresarios o nómadas digitales que encuentran en Cataluña, especialmente en las áreas costeras, un entorno atractivo por su calidad de vida, el clima, la posibilidad de teletrabajo y unos precios más competitivos que en sus países de origen.
Cala Pola, en Tossa de Mar, en la Costa Brava
Hay nuevos perfiles, entonces
También se ha incorporado una generación emergente de renta alta que, debido a los precios del área metropolitana de Barcelona, prefiere seguir alquilando en la ciudad y destinar sus recursos a comprar una segunda residencia fuera del entorno urbano.
En conclusión, hoy conviven los compradores tradicionales con estos nuevos perfiles que aportan mayor diversidad y nuevas dinámicas al mercado.
¿Cuál es el presupuesto mínimo real para adquirir una segunda vivienda en zonas clásicas como la Costa Brava o la Cerdanya?
Ambas zonas continúan siendo de las más exclusivas de la comunidad autónoma, aunque los precios varían significativamente según la población y el tipo de vivienda.
Cabe resaltar que en la provincia de Girona (engloba Costa Brava y Cerdanya) el precio medio de la vivienda se sitúa en aproximadamente 2.600 €/m² y si nos ceñimos a estas dos regiones en concreto, el precio medio se eleva hasta los 3.000 €/m².
Los precios mínimos para entrar a estas viviendas son de 200.000 euros
¿Cuál es el precio mínimo?
Teniendo esto claro, podemos concluir que los precios mínimos de entrada para acceder a una segunda residencia en estas áreas, los encontraremos a partir de 200.000€ para pisos modestos en zonas más asequibles, 300.000€ para pisos con un nivel de confort más elevado y a partir de 400.000€ para pisos en las mejores zonas. En cuanto a casas, el precio mínimo prácticamente se duplica.
Por supuesto, para las zonas más codiciadas de la Costa Brava (en primera línea de costa) y la Cerdanya (con vistas privilegiadas o en las localizaciones más demandadas), los precios se incrementan notablemente, orientando el mercado hacia compradores con un mayor poder adquisitivo. Hablamos de poblaciones como Begur, S'Agaró, Pals, Calella de Palafrugell, Cadaqués y Llafranc en la Costa Brava y Bolvir, Llívia, Guils de Cerdanya y Tartera en la Cerdanya, por mencionar solo algunas de ellas.
Costa Brava, Cerdanya y Sitges eran los destinos de referencia para los barceloneses con recursos. ¿Siguen siendo los más demandados, o están perdiendo terreno frente a zonas emergentes del Empordà, Garraf o Pirineu?
Tanto la Costa Brava, como la Cerdanya y Sitges han sido y son los destinos favoritos de los barceloneses con recursos y para nada estan perdiendo terreno. Sitges fue el lugar de encuentro de artistas, intelectuales y bohemios desde el SXIX, como Santiago Rusiñol, y goza de proximidad y muy buenas comunicaciones con Barcelona.
Playa de arena y casco viejo en complejo Mediterráneo Sitges, España
La Costa Brava es y seguirá siendo uno de los destinos de referencia, no solo por la belleza de sus pueblos y playas si no también por su cercanía a Francia y por ser un lugar anhelado por artistas y cineastas, también resaltado por el movimiento gauche divine que tuvo lugar durante el siglo XX. El Empordà, el Garraf o el Pirineo, son zonas que también combinan atractivo natural, tranquilidad y, en general, precios más competitivos que las 3 zonas de referencia. Esto no significa que los destinos clásicos estén perdiendo protagonismo, si no que el mercado se va diversificando cada vez más para dar salida a una demanda tangible.
En municipios muy consolidados como Cadaqués, Begur, Alp, Puigcerdà los precios han subido de forma notable. ¿Qué comprador es capaz de acceder ahora a estos mercados?
Aquí estamos hablando de los destinos más prime del mercado de segundas residencias por su situación estratégica, oferta Cultural e Histórica, yacimientos Ibéricos, Griegos, Romanos, pueblos medievales como es el caso de Begur, Pals o Peratallada, paisajes que inspiraban a artistas de la talla de Dalí, a poetas como Josep Pla, o a cineastas como Carlos Saura.
Atrae a un perfil en concreto...
Sí, a una Burguesía Catalana de élite que desecha al turismo de masas y fiesta. Todo esto se ha traducido en una escaldada de precios muy notable y casi prohibitiva, situándose en muchos casos en niveles que requieren compradores con muy alto poder adquisitivo, como profesionales con altos ingresos, empresarios, inversores internacionales o personas con patrimonios elevados que buscan exclusividad y ubicación.
Por poner un ejemplo, en la Cerdanya y concretamente en la zona del Real Club de Golf de La Cerdanya, hay lista de espera para comprar una casa.
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¿Qué busca el comprador de hoy: proximidad a Barcelona, exclusividad, naturaleza, masías rehabilitadas, vistas al mar, privacidad…?
Desde la pandemia, el comprador de vivienda ha orientado sus prioridades hacia los entornos naturales, pero sus preferencias varían según el nivel adquisitivo.
Las zonas del Berguedà y el Ripollès se han convertido en opciones especialmente atractivas para perfiles de poder adquisitivo medio que buscan naturaleza, tranquilidad y precios aún asumibles. El Val d'Aran, en cambio, concentra la atención de un público de renta alta que valora su belleza paisajística y su oferta de ocio, aunque asume las limitaciones propias de la zona, como la distancia a núcleos urbanos con servicios o unas comunicaciones menos ágiles.
Otoño en el bosque encantado de Carlac.
Por otro lado, la Cerdanya se ha consolidado como el destino ideal para familias con niños gracias a su buena accesibilidad, su valle abierto y la amplia oferta de actividades al aire libre; además, su situación estratégica entre Francia, Andorra y España y la calidad de sus construcciones, siempre integradas de forma respetuosa con el entorno, la convierten en una de las áreas más cotizadas.
En conjunto, el comprador de hoy busca un equilibrio entre naturaleza, comodidad, estilo de vida y un tipo de vivienda que encaje con sus expectativas, ya sea una masía rehabilitada, una casa con vistas o una segunda residencia bien comunicada con Barcelona.
Buscan un estilo de vida
Exacto. Además, nos gustaría destacar una creciente demanda de Masías por clientes nacionales e internacionales con alto poder adquisitivo, especialmente en la zona del Empordà.
Estos clientes aprecian tanto el valor histórico y singularidad de este tipo de propiedades que forman parte de la historia de Cataluña, como su localización en plena naturaleza, rodeados de poblaciones con encanto y a menos de 20 o 30 minutos de la Costa Brava.
Hay una creciente demanda en masías listas para vivir
Además, estás suelen disponer de grandes zonas verdes alrededor de las fincas, lo que aporta una privacidad que se valora mucho y que en muchas ocasiones es requisito imprescindible. Todo ello sin estar muy alejados de Barcelona, ya que las conexiones, tanto en transporte privado como mediante el AVE Girona-Barcelona, son excelentes.
Destacamos esta creciente demanda porque, si antes ya había clientes comprando este tipo de propiedades, en los últimos años hemos notado un fuerte incremento de buscadores de este tipo de producto, habiéndose convertido en una tendencia que se consolida. Eso sí, debemos recalcar que buscan masías ya acondicionadas para entrar a vivir, y no las que precisan una gran reforma, ya que muchos clientes no quieren entrar en el arduo proceso de reforma que estas masías requieren en muchas ocasiones.
Muchos compradores de Barcelona buscan estar a menos de 90 minutos de la ciudad. ¿Qué zonas se están beneficiando de esta demanda y qué diferencias de precio hay respecto a los destinos tradicionales?
Diversas zonas del Prepirineo tradicionalmente no tan populares, como Bergadà y Ripollès, están experimentando un proceso de revitalización. El comprador tipo en estas áreas es un profesional joven de entre 30 y 50 años que teletrabaja y busca un entorno rural que ofrezca calidad de vida y beneficios para sus hijos.
Lles de Cerdanya, Lleida, Catalonia, Spain
Por su parte, las poblaciones del Maresme se han visto favorecidas por su proximidad a Barcelona, consolidándose como destinos atractivos para quienes desean residencias bien comunicadas con la ciudad y con todos los servicios. Cada vez mas, observamos nuevos compradores que tradicionalmente vivían en Barcelona y se desplazaban fuera de la ciudad condal por trabajo.
En contraste, los compradores de la Cerdanya y del Val d'Aran suelen disponer de un poder adquisitivo más elevado y muestran motivaciones diferenciadas, orientadas al disfrute y al ocio exclusivo.
¿Y en la Costa Brava?
Ahí hemos detectado un aumento significativo de compraventas en localidades como Palafrugell, Sant Antoni o L’Escala por poner algunos ejemplos. A pesar de estar a una distancia un poco superior a los 90 minutos, se benefician de su accesibilidad a las poblaciones más populares, tienen precios más accesibles y disponen de todos los servicios con una gastronomía excelente característica de toda la zona. En comparación con destinos tradicionales y más exclusivos como Begur, S'Agaró, Cadaqués o Llafranch donde se concentran precios altos, sobre todo en primera línea de costa o con vistas privilegiadas.
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Para alguien que quiere comprar ahora una segunda residencia, ¿qué zonas considera saturadas o sobrevaloradas… y cuáles todavía ofrecen oportunidades reales en 2025?
No diría sobrevaloradas por qué al final el mercado manda, pero destinos de costa como Sitges, Begur, Llafranch, Cadaqués, S’Agaró por enumerarte algunas se encuentran en niveles de precio muy elevados, con valores que en muchos casos superan los 6.000 €/m² para propiedades consideradas de lujo y, en propiedades de superlujo, incluso los 8.000 €/m². Son áreas con gran presión turística, una presencia de compradores internacionales muy importante y una oferta limitada.
Arenys de Mar, Canet o San Pol se han convertido en una oportunidad inmobiliaria
¿Qué zonas son una oportunidad?
Mencionaría Arenys de Mar, Canet o San Pol. Tienen buena accesibilidad desde Barcelona y gozan de un buen ambiente familiar. Del mismo modo, consideramos interesantes y una oportunidad localidades como Vilanova i la Geltrú, Calafell, Torredembarra, La Ràpita, L’Ametlla, Cases d’Alcanar y Cambrils.
En el interior destacaría el Priorat, cuya proximidad a las playas de Tarragona, junto con su oferta cultural, enológica y náutica, le otorgan un interés creciente. Asimismo, se observa potencial en la zona del Montsant.