Es el paso financiero más importante. Y hacerlo en un mercado en máximos, tanto en precios como operaciones, obliga a ser más cauteloso de lo normal. La contratación de una hipoteca obliga hoy a medir la urgencia, comparar ofertas y revisar la letra pequeña más que nunca. Ya con una media de 171.600 euros solicitados, según el INE, un paso en falso amenaza con encarecer el préstamo en miles de euros.
Sí, el mercado está caliente. Y sí, todo apunta a que los precios seguirán al alza. Para Ferran Font, director de estudios de Pisos.com, las prisas son el primer gran fallo. “No hay que precipitarse, hay que comparar entre bancos, tantos como se pueda, y no solo ver la oferta más barata”, aconseja. “Seguramente es la operación financiera más importante que afrontarán las familias. Hay que cuidar el proceso, comparar, contar con profesionales. Hoy se está dando lo contrario”, advierte Antonio Gallardo, responsable de estudios de Asufin. Pese al contexto, a favor juegan unos tipos de interés estables, que permiten contrarrestar algo las subidas de precios.
Las vinculaciones que reducen la tasa de interés pueden esconder más pagos de lo esperado
Lo mejor es tomarse el proceso con calma y tirar de muchos cálculos. Sin fijarse solo en la cifra del TIN o la TAE, se reitera. “La gente pone el foco en el precio, se queda con la primera oferta atractiva que ve”, incide Ricard Garriga, consejero delegado del comparador Trioteca. Como mayor ejemplo expone que en la plataforma cuentan con una hipoteca al 1,60% TIN fija, pero que lleva aparejadas unas condiciones muy caras que la deslucen. “La letra pequeña hace entender a la gente que no todo es solo el tipo”, dice. La tentación es ir al tipo más bajo, aceptando las bonificaciones, que suelen rondar el 1%-1,5%. Para verlo con un ejemplo, plantea una hipoteca fija de 200.000 euros a 30 años, con un tipo del 2,2% –media de la plataforma–. Arroja una cuota de 759 euros al mes. Otra hipoteca que da un 1,85% tras bonificaciones deja una cuota de 724 euros. Son 35 euros menos, pero a cambio de contratar un seguro de hogar, de vida y con uso de tarjetas. A la postre sube el gasto. “Cuando la gente lo traslada a euros ve que no sale a cuenta”. La letra pequeña también puede esconder gastos por amortización o cancelación total excesivos, añade.
Desde Asufin insisten en el capítulo de las vinculaciones para bonificar el coste. Alarmas, inversiones en fondos, planes de pensiones... “Muchos las aceptan sin darse cuenta del sobrecoste que puede venir detrás”, expone Gallardo. Además pueden resultar innecesarias para el perfil del hipotecado. Solo con alarmas y aportaciones a planes se pueden ir 3.000 euros anuales, calcula. En 20 o 30 años es una cifra mayúscula. “Si te paras y analizas no tardarás en verlo...”, dice.
No es algo menor, porque puede hacer que la vivienda pese demasiado en los gastos de las familias. De ahí que sea importante calcular siempre en base a la cuota mensual a enfrentar, ya que permite ver qué parte de los ingresos se come el hogar. Si lo recomendado es que se sitúe en el entorno del 25%-30% de los ingresos, un 50% ya sería una situación límite porque complica enfrentar gastos imprevistos. Por eso llama a revisar bien la oferta no bonificada y bonificada. “Históricamente hemos sobreestimado la capacidad de pago”, explica Font. En este sentido, toca recordar que hay que tener ahorrado el 20% del valor de la vivienda y otro 10% para enfrentar impuestos y trámites.
Calcular el impacto de unas décimas arriba o abajo es importante porque las posibilidades de recortar en el precio de la vivienda son mucho menores a las de antaño. O inexistentes. “La capacidad de negociar ha desaparecido bastante porque el control del mercado hoy lo tienen los vendedores, aunque ellos también tienen expectativas de precio altas...”, expone Guifré Homedes, director general de Amat Immobiliaris. Plantea que si bien muchas veces no hay margen, en algunas ocasiones se puede negociar hasta el 5%. También hay que ser realista con las pretensiones. “Es más importante perder algo para encontrar el mejor precio. Como metros cuadrados. En todos los ciclos de subidas de precios, la superficie media en las operaciones baja un poco”, repasa. “Las alternativas son menos metros cuadrados, otras calidades de acabados, menos céntrico, un balcón menos, otro municipio...”, repasa Font.
Entre fijo y variable hoy no hay dudas. Garriga cree que hay un encaje perfecto en el fijo para el cliente medio. Facilita cálculos, elimina incertidumbre y ofrece buenas oportunidades. Las mixtas las recomienda para perfiles más financieros y grandes préstamos.
