Transferir la propiedad inmueble a la descendencia conservando el derecho de residencia: cuándo resulta ventajoso ceder la nuda propiedad y en qué situaciones la carga fiscal resulta excesiva.
Herencia
Las cargas tributarias relacionadas, las disparidades entre comunidades autónomas y los peligros de un trámite que exige un análisis anterior.
¿Sale a cuenta la nuda propiedad?
La transmisión de la vivienda familiar es una de las decisiones económicas y personales más importantes que enfrentan las familias españolas. En los últimos años, la donación de la nuda propiedad con reserva de usufructo se ha vuelto una de las estrategias más debatidas en la planificación patrimonial, particularmente en un contexto de mercado inmobiliario elevado, población envejecida y presión fiscal sobre las herencias.
La propuesta de traspasar el hogar a los descendientes antes del fallecimiento y continuar habitándolo hasta el deceso parece sugerente y, en teoría, beneficiosa. No obstante, esa supuesta sencillez legal conlleva repercusiones financieras y tributarias de importancia que es preciso examinar con cuidado. En ciertos casos, dichas consecuencias pueden transformar un plan sensato en una resolución impositivamente muy gravosa, producto del entorno legislativo y fiscal actual y de la manera en que las leyes de impuestos gestionan esta clase de trámites.
Bajo este escenario, la cesión de la nuda propiedad con reserva de usufructo vitalicio representa una modalidad totalmente admitida por el marco legal español.
De manera general, realizar la donación de la nuda propiedad consiste en transferir la titularidad legal de la propiedad, al tiempo que el donante conserva la potestad de uso y disfrute vitalicio mediante el usufructo. En otras palabras, los descendientes adquieren la condición de dueños legales, pero el donante sigue teniendo el mando real sobre el hogar, ya sea para habitar en él o, si fuera necesario, ponerlo en alquiler.
A través del Colegio de Registradores indican que “sí cabe donar la nuda propiedad y reservarse el usufructo en España” es un mecanismo totalmente legítimo en el plano civil y registral.
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Por otro lado, según Raquel Jurado, técnica del Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF) del Consejo General de Economistas, esta figura se emplea frecuentemente en la planificación patrimonial y sucesoria. “En España es perfectamente posible donar la nuda propiedad de una vivienda y reservarse el usufructo vitalicio”, explica, especialmente en familias que buscan anticipar la transmisión de bienes sin renunciar al uso o disfrute del inmueble.
Una fórmula que se emplea con mayor frecuencia, pero que presenta importantes matices fiscales
Desde la perspectiva del derecho civil, donar la nuda propiedad y conservar el usufructo implica separar legalmente la propiedad del inmueble en dos derechos distintos: la nuda propiedad, que es la titularidad formal sin facultad de uso, y el usufructo, que otorga la posibilidad de utilizar y beneficiarse del bien, incluyendo vivir en él o rentarlo.
El hijo que recibe la nuda propiedad aparece como propietario en el Registro de la Propiedad, pero no puede disponer libremente del inmueble mientras el usufructuario siga vivo, ya que este conserva el control efectivo sobre la vivienda. Aunque la nuda propiedad puede transferirse, toda venta o carga se efectuaría siempre con el usufructo en vigor, lo que en la práctica reduce considerablemente su valor económico y su atractivo en el mercado. Además, como señala Jaime Calvo Francia, notario, la donación de un inmueble es irrevocable desde el instante en que los donantes toman conocimiento de la aceptación por parte de los donatarios.
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Dicho procedimiento ha cobrado relevancia al posibilitar el adelanto de la herencia y mitigar eventuales desavenencias entre legatarios, garantizando protección al donante, quien retiene la potestad de permanecer en su residencia habitual. Es preciso, sin embargo, separar el razonamiento patrimonial de la perspectiva impositiva. Que una gestión sea lógica en el plano familiar o de sucesión no conlleva obligatoriamente que sea ventajosa desde el punto de vista fiscal.
Desde el Colegio de Registradores recalcan que constituye un mecanismo legalmente firme, aunque señalan que su idoneidad está condicionada sobre todo por las circunstancias del donante y la carga impositiva real del trámite.
La norma del 89: cómo Hacienda evalúa el usufructo y la nuda propiedad
El aspecto técnico fundamental para comprender el efecto fiscal de esta operación es cómo la legislación tributaria y los criterios de la Agencia Tributaria evalúan los derechos transferidos.
Para los usufructos vitalicios, la normativa señala que su estimación depende de la edad del usufructuario y, de acuerdo con los criterios de la Agencia Tributaria, se recurre a la denominada “regla del 89”: el precio del usufructo se determina restando los años del titular a 89 y representando esa cifra como un porcentaje del valor íntegro del inmueble, con un mínimo del 10% y un máximo del 70%.
Este sistema de tasación guarda armonía con la operativa registral. Según manifiestan en el Colegio de Registradores, “el usufructo vitalicio se valora en función de la edad del usufructuario, aplicando el porcentaje que resulta de restar a 89 su edad”, fijando el suelo del 10% que se asigna una vez alcanzados los 80 años.
En el terreno impositivo, esta tasación se rige por normas técnicas. Según sintetiza Jurado, “en los usufructos vitalicios se parte del 70% del valor del inmueble, al que se le resta un 1% por cada año de edad del usufructuario, con un mínimo del 10% y un máximo del 70%”. De esta forma, los años de quien ostenta el usufructo resultan un componente esencial para asignar el precio entre el uso y la nuda propiedad.
Ejemplo práctico
Cuánto se dona realmente
- Valor de la vivienda: 300.000 euros
- Edad del usufructuario: 75 años
- Valor del usufructo (14%): aproximadamente 42.000 euros
- Valor de la nuda propiedad (86%): aproximadamente 258.000 euros
El hijo liquidará el Impuesto sobre Donaciones atendiendo al importe de la nuda propiedad, en lugar de por el coste completo de la finca, según establecen las normas de tasación tributaria actuales.
Conviene señalar que, desde la implementación del valor de referencia catastral en 2022, este se ha vuelto, en general, la base imponible mínima en las transmisiones inmobiliarias cuando está disponible, lo que puede originar diferencias significativas respecto al valor que las partes estiman “de mercado”.
De igual forma, el Colegio de Registradores señala que “el valor de referencia catastral determina el valor mínimo por el que debe tributar el cesionario de la nuda propiedad”, obtenido “por diferencia entre el valor total del inmueble y el porcentaje correspondiente al usufructo”.
Por su parte, según la técnica del Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF), “desde la introducción del valor de referencia catastral, este se ha convertido en la base mínima obligatoria en impuestos como Sucesiones y Donaciones o Transmisiones Patrimoniales, salvo que el valor declarado sea superior”. “En la práctica, en algunos casos este valor es superior al valor de mercado real, lo que obliga al contribuyente a impugnarlo si considera que no refleja la realidad”, añade.
El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones: la relevancia de la ubicación territorial
El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) tiene una estructura estatal, pero se ha transferido a las comunidades autónomas, conforme al sistema de financiación autonómica, generando diferencias fiscales muy marcadas según la región. Algunas comunidades ofrecen bonificaciones muy sustanciales en las donaciones entre padres e hijos, mientras que otras mantienen tipos efectivos notablemente más elevados.
Este detalle es clave: una misma donación puede resultar fiscalmente ventajosa en una comunidad autónoma y claramente poco recomendable en otra. Además, a diferencia de lo que sucede con la herencia, el impuesto debe pagarse de inmediato, lo que exige que el donatario cuente con liquidez a corto plazo, algo que no siempre es fácil cuando el patrimonio recibido es únicamente inmobiliario.
El factor que suele ignorarse: el IRPF del donante
Uno de los errores más comunes en la planificación patrimonial es creer que donar una propiedad no implica impuestos para el donante. Desde la perspectiva fiscal, la donación se clasifica como una transmisión, según lo establece la normativa del IRPF y aplica la Agencia Tributaria.
A efectos del IRPF, el traspaso de la nuda propiedad por donación constituye una modificación patrimonial. “La ganancia se calcula por la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión, en proporción a la nuda propiedad donada”, puntualiza Jurado.
Cuando la valoración actual de la propiedad excede el precio de compra, el donante podría generar un incremento patrimonial sujeto a declaración en su IRPF dentro de la base del ahorro. En viviendas compradas hace mucho tiempo, con importes considerablemente menores, dicho beneficio suele ser muy alto. En estos supuestos, el coste tributario en el IRPF del donante puede rebasar con creces la ventaja obtenida en el Impuesto sobre Donaciones, resultando en una operación fiscalmente poco provechosa.
Los representantes del Colegio de Registradores señalan que dicha repercusión tributaria se anula en una situación sumamente específica: “desde el punto de vista fiscal, la operación resulta beneficiosa para los donantes mayores de 65 años, ya que la ganancia patrimonial queda exenta de gravamen en el IRPF si se dona la vivienda habitual”.
Hay, sin embargo, una salvedad de suma importancia. “Si el donante es mayor de 65 años y dona la nuda propiedad de su vivienda habitual, la ganancia patrimonial queda exenta en el IRPF, aunque conserve el usufructo”, recalca la especialista del Consejo General de Economistas.
La propia Agencia Tributaria aclara en sus guías informativas que dicho beneficio fiscal puede emplearse incluso si se transmite solo la nuda propiedad manteniendo el usufructo de por vida, siempre y cuando se respeten las condiciones normativas. Asimismo, la Dirección General de Tributos, mediante resoluciones vinculantes, ha validado dicha postura en casos donde se cede la nuda propiedad de la residencia principal conservando el usufructo por parte de ciudadanos que superan los 65 años. Al darse tales condiciones, la perspectiva tributaria se transforma de manera considerable.
Es importante señalar, además, que en las donaciones de bienes inmuebles, la normativa autonómica vigente en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones es, en general, la de la comunidad autónoma donde se encuentra el inmueble, sin importar el lugar de residencia del donante o del donatario.
Plusvalía municipal: el tributo de la localidad que continúa vigente.
A los impuestos estatales y autonómicos se añade el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, regulado por la normativa estatal y las ordenanzas municipales, conocido como plusvalía municipal. La donación de una propiedad urbana puede originar este gravamen, que, en las transmisiones lucrativas, recae sobre el adquirente o donatario.
Su cuantía está vinculada a las disposiciones de cada municipio y a la valoración catastral del terreno. Igualmente, tras las últimas variaciones legales, si se comprueba que no ha habido un aumento efectivo del precio del suelo, la transacción puede quedar exenta. Aunque a menudo no supone el gasto más relevante del proceso, es un tributo que debe contemplarse en toda estimación detallada.
¿Qué sucede al morir el usufructuario?
El traspaso gratuito de la nuda propiedad no termina con las obligaciones impositivas de la vivienda. Al finalizar el usufructo, generalmente debido a la muerte del usufructuario, el nudo propietario adquiere la titularidad completa.
En cuanto al IRPF, esta unificación no acostumbra a originar un hecho imponible extra, de acuerdo con el régimen fijado en la legislación tributaria. Por el contrario, en el ámbito del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, el marco legal contempla un gravamen particular por la terminación del usufructo, computado mediante el valor otorgado a tal derecho cuando fue creado, siguiendo las pautas y beneficios fiscales de la comunidad autónoma que corresponda. Esta cuestión es clave para advertir que la carga impositiva de la transacción no se agota en el instante de realizar la donación.
El gravamen impositivo final vinculado a la propiedad se hará efectivo, invariablemente, en el momento en que el titular actual opte por su enajenación, hecho que requiere evaluar la cesión gratuita de la nuda propiedad dentro de un proceso tributario integral en lugar de considerarlo un evento independiente.
Resultado definitivo: ¿merece la pena en España?
La donación de la nuda propiedad con reserva de usufructo es un instrumento legal y, en ciertos casos, fiscalmente ventajoso, pero no es una respuesta aplicable en todos los escenarios.
De manera global, esta estrategia acostumbra a ser exitosa si coinciden tres factores: que el donante supere los 65 años, que la propiedad sea su residencia principal y que el marco tributario regional en el Impuesto sobre Donaciones resulte ventajoso. Por otra parte, puede ser peligrosa si se ha dado un fuerte aumento de valor en el bien y no cabe aplicar la exención en el IRPF, o si los incentivos autonómicos son mínimos o nulos.
Este aspecto conclusivo es fundamental: autonomías con exenciones casi plenas en transmisiones directas entre ascendientes y descendientes, como Madrid o Andalucía, presentan una realidad muy diferente a la de aquellas donde la presión impositiva sigue siendo elevada.
Más allá de los aspectos fiscales, es importante no descartar otros riesgos patrimoniales, como la reducción de la flexibilidad futura del donante o las posibles dificultades personales o económicas del beneficiario. Aunque el ahorro fiscal no sea decisivo, esta estrategia puede resultar útil si el fin principal es organizar el patrimonio durante la vida y minimizar posibles disputas hereditarias.
Al respecto, el Colegio de Registradores recalca que la donación de la nuda propiedad con reserva de usufructo “puede ser una herramienta útil en determinados perfiles, pero no una solución universal”, por lo cual su utilidad tiene que examinarse de forma específica en cada circunstancia.
Según finaliza Jurado, “es una herramienta especialmente interesante en determinados supuestos, pero siempre debe analizarse caso por caso”.