Las Claves
- Donar un inmueble en Catalunya implica pagar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones con tipos impositivos que oscilan entre el cinco y nueve por ciento.
Ceder un inmueble en vida en el entorno de la familia representa una alternativa a considerar al momento de heredar bienes a los descendientes. Sin embargo, esta elección no suele venir precedida por una comprensión precisa sobre las obligaciones tributarias correspondientes.
A Catalunya, regalar un pis a un fill encara implica una factura fiscal considerable, que no s'acaba amb el temut Impost sobre Successions i Donacions, i és recomanable examinar-ho tot abans de fer-ho.
El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones incide de manera invariable en el descendiente.
Es de conocimiento general que ceder un inmueble de progenitores a descendientes queda gravado por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), y dentro de Catalunya este trámite compete a la Agència Tributària de Catalunya (ATC). Al contrario de lo que sucede en distintos territorios autonómicos, la legislación catalana no contempla una reducción global aplicada a la cuota tributaria, de modo que la cifra derivada de la liquidación acostumbra a ser la cuantía final a abonar.
Dicha carga impositiva recae sobre el descendiente que adquiere la propiedad. Para determinar su cuantía se valora el coste comunicado de la finca, el vínculo familiar (situándose los hijos en el grupo II) y la riqueza previa del beneficiario, de acuerdo con la información de la Agència Tributària de Catalunya. Al elevar la cesión a escritura pública, se utiliza un baremo minorado especial, con gravámenes del 5% para los primeros 200.000 euros, del 7% hasta los 600.000 euros, y del 9% sobre el volumen que supere tal cuantía.
En gran parte de las transmisiones de inmuebles, sobre todo si no se consideran residencia habitual, no se aplican beneficios, por lo que la base imponible y la base liquidable acostumbran a ser iguales.
En caso de que la vivienda se constituya como residencia habitual, se puede aplicar una reducción del 95% sobre su valor, con un límite máximo de 60.000 euros (este límite se eleva a 120.000 euros para los donatarios con un grado de discapacidad igual o superior al 65%), según explica Soledad Carbonero, abogada de Legálitas. Sin embargo, esta reducción depende del cumplimiento de los requisitos establecidos por la normativa catalana, como la edad del donatario (no superior a 36 años), sus ingresos (no haber superado una base imponible total en el IRPF de 36.000 € en el último ejercicio) y la obligación de conservar la vivienda como residencia habitual durante al menos cinco años.
También se aplicaría la reducción si la donación consiste en un terreno para que el descendiente construya su primera vivienda habitual.
Estos representan los compromisos tributarios que el hijo elude, mientras que los padres tienen el deber de costearlos.
Además del ISD, la entrega de una vivienda origina dos tributos adicionales que afectan a los progenitores y que integran el desembolso efectivo del proceso.
En primer lugar figura el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, denominado habitualmente plusvalía municipal. Dicho tributo se abona a la administración local donde radique el inmueble y grava el incremento del valor del terreno entre el momento de la compra y el de la transmisión gratuita. La cuantía final se calcula basándose en elementos como el tiempo de propiedad de la finca y el valor catastral del suelo, siendo una obligación que recae sobre el donante. Sin embargo, conviene precisar que se trata de un gravamen potestativo, puesto que cada consistorio determina su aplicación; tal como señala Soledad Carbonero, existen ciertas localidades menores que no han implantado esta tasa, por lo que en esos casos no se efectúa pago alguno.
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El segundo es el IRPF del donante y se aplica en todo el territorio español. Desde el punto de vista fiscal, Hacienda considera que la donación puede generar una ganancia patrimonial, entendida como la diferencia entre el precio que los padres pagaron por el piso en su momento y el valor declarado en la donación. Si hay ganancia, esta se incluye en la base del ahorro del IRPF, con tipos que en 2026 van del 19% al 30%, según el monto de la ganancia, como explica Soledad Carbonero.
En cambio, el descendiente que obtiene la propiedad no rinde cuentas en su IRPF, puesto que la recepción del inmueble se somete únicamente al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
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Es importante señalar que estos dos gravámenes que afectan a los progenitores y que integran el gasto efectivo del trámite no se limitan únicamente al entorno catalán, puesto que el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana compete a los ayuntamientos y el IRPF se implementa bajo las mismas condiciones en todo el territorio español.
En resumen, donar un piso a un hijo en Cataluña en 2026, sin beneficiarse de importantes reducciones en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, a diferencia de lo que ocurre en otras comunidades como Madrid o Andalucía, supone asumir un gravamen fiscal considerable, que además excede este impuesto, como ya hemos visto.
Saber con antelación los gastos correspondientes y el sujeto obligado al pago es fundamental para eludir sorpresas y para determinar si verdaderamente esta constituye la vía óptima de traspasar un inmueble en el entorno de la familia.
Adquirir una propiedad mediante donación afecta la distribución de la herencia.
Más allá del efecto fiscal inmediato, la donación de una vivienda entre padres e hijos también puede generar “efectos relevantes” en la distribución futura de la herencia, un detalle que frecuentemente se ignora al formalizar la operación, como subraya el notario Jaime Calvo Francia. La colación es una figura jurídica que influye en cómo se valora esa donación al producirse la sucesión del fallecido, particularmente en familias con múltiples herederos.
“La colación supone la obligación del legitimario de traer a la masa hereditaria el valor de los bienes que le fueron donados en vida por el causante”, detalla. En términos reales, cuando una donación se efectúa con el deber de colacionar, se asume que se ha otorgado como un adelanto de la herencia y, por lo tanto, los sucesores que participen como coherederos en la sucesión de un antepasado compartido deben aportar, para la división del patrimonio, el importe de los activos cedidos, relata Calvo Francia.
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La legislación de Catalunya aborda este asunto mediante el artículo 464-17 del Libro Cuarto del Código Civil de Catalunya, el cual dispone que el otorgante carece de la facultad de determinar tras la donación que esta deba colacionarse, debido a la naturaleza contractual del acto. No obstante, “sí puede dispensar la colación en testamento, codicilo y pacto sucesorio y puede también excluirla en su sucesión”. Asimismo, aquellos herederos conjuntos que obtendrían ventajas de dicha colación tienen la opción de desistir de ella, lo cual aporta una mayor versatilidad, aunque también dificultad, a la organización del patrimonio, según señala Calvo Francia.
Este enfoque, que con frecuencia se ignora o desconoce, revela que al donar una vivienda durante la vida, no basta con evaluar el costo fiscal inmediato de la operación, sino también sus efectos civiles a mediano y largo plazo, pues pueden afectar directamente el equilibrio entre los herederos al momento de distribuir la herencia.