¿Otra crisis por culpa del sector inmobiliario?

* El autor forma parte de la comunidad de lectores de Guyana Guardian

España tiene, desde 2021, un déficit de construcción acumulado de viviendas superior a las 500.000 unidades, lo que está provocando serias tensiones sociales e importantes alza de precios. 

¿Es posible que la escasez de viviendas y las tensiones sociales terminen por provocar una crisis económica? ¿Está ocurriendo en algún país algo similar? ¿Qué están haciendo las distintas Administraciones Públicas para solucionar el problema? ¿Es correcto endurecer las leyes que protegen a los inquilinos? ¿Las políticas de precios máximos de alquiler o de venta son recomendables? ¿Cómo es posible que, en uno de los países más grandes y, proporcionalmente, menos poblados de Europa seamos incapaces de edificar suficientes viviendas? ¿Debería de existir una autoridad independiente y apolítica, a modo de Banco Central, que regulase y coordinase la oferta y la demanda para evitar abultadas crisis de vivienda?

Desde hace siglos, la vivienda familiar sea de propiedad o en régimen de alquiler, además de ser el lugar donde convivir, es el bien de capital indirecto más importante que el trabajador tiene para poder desarrollarse. Sin una mínima solución habitacional que aporte tranquilidad emocional es difícil poder ejercer profesión alguna. Si una persona no tiene una vivienda asegurada el trabajador vive en permanente desasosiego. 

Precisamente por ser el bien común más necesario y apreciado, los bienes raíces son uno de los activos refugio más seguros y codiciados por el ahorrador. 

El hombre, por culpa del sistema monetario y normativo, no ha sabido encontrar una fórmula que permita un equilibrio racional prolongado de dicho bien, haciendo cohabitar armónicamente el interés social y el económico.

Desde que tenemos datos estadísticos sólidos, en cualquier país del mundo, por una u otras razones, cualquier generación ha sufrido la angustia de los bienes raíces. Es casi imposible poder identificar a una generación que no haya vivido con estas preocupaciones. El principal problema en las ciudades españolas de hace un siglo era el hacinamiento y las condiciones insalubres en las que vivían muchas familias trabajadoras.

Durante siglos la sociedad vivió bajo el síndrome de la escasez de vivienda, pero a finales del siglo pasado, cuando parecía que el Estado y el mercado habían encontrado fórmulas para dotar a la mayoría de ciudadanos de una vivienda digna, se empezó a gestar una gigantesca crisis inmobiliaria.

Japón, en la década de los 90, fue el primer gran país que, por el abuso del dinero fiduciario, sufrió una crisis inmobiliaria que arrastró a toda su economía. El desajuste económico y las contramedidas adoptadas para frenar la caída de de la economía japonesa fueron de tal magnitud que hoy, habiendo pasado tres décadas, todavía los japoneses están pagando sus consecuencias por una combinación de factores. En Estados Unidos y España, una década después ocurrió algo similar.

En España, la crisis inmobiliaria de 2008 fue diferente a las anteriores. Por primera vez en la historia la oferta de viviendas construidas y en construcción superó ampliamente a la demanda. Los ciudadanos nos vimos inmersos en una crisis que no entendíamos, una crisis de sobreproducción de viviendas.

• “En los años 2000, se visaban unas 550.000 viviendas al año, frente a una creación de 400.000 hogares”. 

• “España edificó el año 2004 más viviendas que la suma de Alemania, Italia y Francia”.

En el año 2008, muchos ciudadanos europeos y norteamericanos habían superado la inquietud existencial derivada de las dificultades del acceso a una vivienda, pero descubrieron la angustia de la posible pérdida del empleo y de la propiedad que tanto esfuerzo les había costado conseguir.

Hoy en España, por el contrario, estamos sufriendo una importante crisis social por escasez de viviendas. “El mercado inmobiliario español ha sufrido un efecto péndulo que no ha hecho ningún favor a la economía. La burbuja engendrada entre 1999 y 2007, alimentada por un exceso de crédito y una demanda insaciable por la vivienda, desembocó en una crisis que azotó a España con mucha mayor fuerza que al resto de Europa. Desde entonces, la construcción y el inmobiliario no han llegado a recuperarse. El miedo a repetir los errores del pasado y unas regulaciones más estrictas (por ejemplo, en la concesión de crédito a promotores) han llevado al inmobiliario a la situación opuesta de entonces: de levantar viviendas como churros, a no cubrir ni el crecimiento de los hogares”. Ya en junio de 2023 el Banco de España nos alertaba de esta situación. “En el año 2024 en España se están construyendo unas 100.000 viviendas nuevas al año, cifra que debería al menos duplicarse para poder absorber la demanda actual”.

Todos los especialistas sectoriales coinciden en señalar que, desde el año 2021, en España existe un déficit de vivienda de más de 500.000 unidades. En mi opinión estas cifras son sumamente conservadoras. 

Debido a la correcta marcha de la economía y la llegada de inmigrantes, según datos del INE, sólo durante el último año (2024-2025) la población residente aumentó en 508.602 personas. El desajuste de viviendas “es particularmente significativo en cinco provincias: Madrid, Barcelona, València, Alicante y Málaga”. 

El déficit de vivienda es responsable de hasta un 39% de la subida de los precios en los últimos años. Según el Ministerio de la Vivienda, desde primeros de 2018 al segundo trimestre de 2025 el precio de la vivienda libre habría aumentado un 28,86% Estos niveles de incrementos de precio no se veían desde la incubación de la crisis de 2008. Si los precios de los alquileres y de las viviendas aumentan en esta proporción es lógico pensar que la onda expansiva terminará propagándose al resto de productos y servicios. 

Recordar al lector que el Índice de Precios al Consumo (IPC) incluye exclusivamente los alquileres de vivienda. Puedo afirmar sin temor a equivocarme que el precio de las viviendas y el precio del alquiler de viviendas está creciendo muy por encima de los salarios. Es inevitable que este desajuste termine provocando un aumento fuerte de los salarios y, finalmente, un proceso inflacionista generalizado.

Técnicamente, tanto la crisis de 2008 como la que estamos gestando en la actualidad tienen su origen en crecimientos desproporcionados de las cuatro variables fundamentales. Según la Teoría monetaria denominada “Patrón Interés” no es mejor economía la que más crece, sino la que hace evolucionar proporcionalmente sus variables fundamentales, que son: los recursos humanos, la masa monetaria, los bienes públicos y los bienes de capital.

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Es absurdo que si aumenta la población no se hagan más depuradoras, más carreteras, más aeropuertos, etc.; y viceversa, es absurdo que se hagan más aeropuertos, más depuradoras o carreteras si no aumenta la población. 

En España y durante la burbuja de principios de siglo, por la impresión alocada de dinero se construyeron absurdos aeropuertos - e ilógicos bienes públicos sin correlación alguna con la población o las necesidades del mercado (En España, durante la euforia de la burbuja inmobiliaria de principios de siglo, se llegaron a construir dos aeropuertos que estuvieron cerrados durante años porque no tenían tráfico aéreo o el tráfico era irrisorio). Por ejemplo, el Aeropuerto de Ciudad Real costó a las arcas públicas españolas 1.000 millones de euros y se privatizó por 56 millones.

Con los bienes privados de producción o bienes capitales pasa exactamente lo mismo; es un sinsentido que si crece la población no aumentemos la producción industrial y los servicios, al igual que lo es el que aumentemos la capacidad industrial y los servicios si no aumenta la población o la población no ve incrementado su poder adquisitivo. Como indiqué, la vivienda, macroeconómicamente hablando, es un bien de capital indirecto. Por tanto, si aumenta la población es necesario que aumenten proporcionalmente este tipo de bienes.

Si una de estas magnitudes aumenta y las otras no aumentan proporcionalmente, la crisis llegará tarde o temprano. Un caso incuestionable de desajuste y de desaceleración económica es en la actualidad China. El gigante asiático cerró 2022 con 850.000 habitantes menos que en 2021”, y el año 2023 se redujo su población en dos millones de habitantes. El consumo y la actividad económica se están frenando y, por otra parte, las otras variables macroeconómicas están agigantadas. Así, se calcula que en China existen más de ochenta millones de viviendas desocupadas por culpa de la especulación inmobiliaria. China ha hecho infinidad de obras públicas, consumiendo más cemento entre 2009 y 2011 que los Estados Unidos durante todo el siglo XX.

La crisis española de 2008 fue, salvando las diferencias, muy parecida a la que está sufriendo actualmente China. Pero la crisis que actualmente estamos incubando en España tiene su origen en justamente lo contrario, es decir, en un aumento de la población que no es acompañado por un proporcional crecimiento de los bienes de capital.

El déficit de vivienda es un problema multifacético impulsado por varias causas estructurales:

• La demanda de no residentes debe ser limitada. “Las adquisiciones de vivienda por parte de no residentes desempeñan un papel destacado en la fortaleza de la demanda, aunque heterogéneo por áreas geográficas. Estas transacciones se sitúan en alrededor de las 60.000 viviendas anuales desde 2022 y supusieron el 8,4% del total en 2024. No obstante, estas proporciones son más elevadas en zonas turísticas, como son las islas y la costa mediterránea, debido a la elevada demanda de segundas viviendas procedente de ciudadanos no residentes”. El dinero fiduciario está creando grandes problemas de vivienda en muchos países. El capital extranjero diversifica en activos y mercados, invirtiendo en el sector inmobiliario por ser un sustituto monetario de segundo orden cuasi perfecto. La llegada de capital extranjero tensiona el mercado, deja muchas viviendas vacías gran parte del año e impide a una parte importante de la población el acceso al mercado inmobiliario. Esto provoca un serio problema económico, generando aumento de salarios e inflación. Andorra, Australia, Canadá, Dinamarca, Malta, Suiza, etc. Están limitando fuertemente la compra de viviendas por extranjeros, exigiendo la residencia. Esta medida debería implantarse de forma inmediata, al menos, en las “zonas tensionadas” ¿A qué estamos esperando?

• Otro problema es la falta de mano de obra. Muchos de los trabajadores extranjeros que se quedaron sin trabajo en el año 2008 volvieron a sus países con ahorros. El sector de la construcción ha experimentado una pérdida de mano de obra cualificada, lo que dificulta la ejecución de nuevos proyectos.

• La escasez de suelo disponible para construir es otro obstáculo. “Uno de los nudos gordianos del desequilibrio del mercado de vivienda es el suelo construible. Si bien España es el segundo país en extensión de la Unión Europea, y uno de los menos densos en términos de población, la falta de suelo disponible para la edificación es uno de los principales problemas”.

• Las dotaciones y el acceso al crédito deberían relajars e temporalmente para construcciones declaradas prioritarias, estratégicas o para zonas claramente tensionadas.

• La incomprensible dilatación del procedimiento judicial desincentivan al sector. Debería revisarse la normativa y medios judiciales disponibles para restaurar los derechos de un propietario en caso de impago o de ocupación de un inmueble. No parece razonable que, por falta de medios judiciales, estos procesos se dilaten más allá de lo establecido en la ley.

• Muchos especialistas opinan que existen demasiadas trabas administrativas. Debería revisarse la mecánica de trabajo y medios disponibles vinculados a procesos administrativos para la concesión de licencias.

• Debería obligarse a las distintas administraciones públicas, a los promotores y a los constructores a hacer pública, de forma homogénea y en “tiempo real” toda la información relativa a proyectos de construcción y en curso. El sector debe conocer con precisión las unidades en construcción, en vías de construcción, la fase administrativa en la que se encuentra el proyecto y la fecha de finalización del proyecto estimada por el promotor. Esta información es vital para evitar reeditar otra crisis por sobreproducción de vivienda.

• Aprovechando los nuevos materiales y tecnología, la normativa deberían invitar al constructor a dotar al inmueble de cierta autonomía energética. La Administración debería comprometerse a subvencionar ex post o a bonificar fiscalmente una parte de la inversión realizada.

Si no cambiamos el rumbo, pocos se atreverían a refutar la afirmación de que la economía española, en el mejor de los casos, se verá frenada por el sector inmobiliario. No cabe duda que la situación es sumamente delicada. Máxime cuando, desde el año 1913, año de la publicación de Business Cycle, sabemos que una variación al alza o a la baja superior al 13% de los precios en cualquier sector debería generar una alerta en el mismo. Pero el hombre sigue olvidando la historia y arrinconando los estudios realizados por brillantes economistas, ignorando la evolución de los datos fundamentales de cualquier sector.

Tenemos que solucionar la crisis actual del lado de la oferta. No podemos seguir endureciendo la normativa. Debería articularse rápidamente un gran pacto de Estado que coordine a todas las fuerzas políticas, económicas y sociales, dotando al sector, entre otras cosas, de mayor seguridad jurídica. 

En una industria donde las inversiones son a largo plazo y el capital no da frutos hasta pasados más de dos años, la percepción de un entorno regulatorio y económico cambiante (inflación, desaceleración, tipo de interés, etc.) Puede disuadir a entidades financieras, promotores y a inversores. Es el momento de tomar decisiones.

* Pedro Gómez Martín-Romo es profesor. Máster en Asesoría Financiera y Seguros. Universitat Politècnica de València

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