Alquiler: corto y largo plazo

Ante el problema de la vivienda, y en especial del alquiler asequible, se están planteando propuestas de corto y largo plazo. Lo aparentemente paradójico es que las medidas de estímulo de largo plazo, cuyo impacto positivo tardará en verse, se ven contrarrestadas por medidas de corto plazo que dislocan la oferta de alquiler de vivienda ya disponible limitando su crecimiento.

En la solución del problema en el largo plazo existen diversos mecanismos para incentivar desde el sector público la construcción de vivienda social y asequible. La semana pasada se añadió uno más: el fondo España crece destinado, entre otras cosas, a la construcción de vivienda social y asequible. La presentación coincide con una cierta fatiga de anuncios de programas de construcción de vivienda con soporte público. También sería necesario que quedará muy clara la gobernanza del fondo desde el principio. Además, se insistió poco en el valor añadido de esta nueva iniciativa cuando ya existen otros mecanismos de colaboración público-privada para apoyar la nueva oferta de vivienda asequible. Por ejemplo, el ICO (que será también el gestor de este nuevo fondo) ya tiene una facilidad de promoción de vivienda social y asequible dentro de la segunda fase del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.

Tampoco se puede olvidar que la financiación no es el principal problema para el desarrollo de nuevas promociones de viviendas. La regulación urbanística, la resistencia de los ayuntamientos, la lentitud y burocracia de los procesos administrativos, la incertidumbre sobre el tiempo en la concesión de las licencias urbanísticas, etc. Son mucho más determinantes. En segundo lugar, está la falta de mano de obra que ahoga al sector. En tercer lugar, aparecería la financiación, que sería particularmente relevante en el sector de la construcción de vivienda social y asequible en alquiler. Hay que pensar que es necesario un mecanismo para cubrir la brecha financiera entre unos alquileres entre 200 y 300 euros para alquiler social, o 400-600 euros en asequible, y el coste de la construcción. Hasta ahora se han utilizado procedimientos variados como la concesión de derechos de superficie. Los promotores y constructores de vivienda social y asequible piden subsidios a los tipos de interés para hacer viables estas promociones. El “fondo crece” aporta otro mecanismo para cubrir esta brecha: una quita de deuda. Es cierto que 15.000 viviendas al año son una gota de agua en un mar de necesidad, pero cualquier cosa que sume es más que bienvenida. También es una noticia positiva que 2.800 millones de subvenciones que no tenían todavía aplicación, y 10.500 millones de préstamos, puedan utilizarse con este mecanismo pasado el límite de plazo del Plan. En Catalunya el largo plazo también parece más brillante con el plan 50.000 viviendas del Govern de la Generalitat.

Pero junto a todas estas iniciativas a largo plazo tenemos medidas en el corto plazo que desincentivan la oferta en alquiler de viviendas ya construidas. En primer lugar, tenemos la incertidumbre legislativa y regulatoria: un día el presidente del Gobierno anuncia un 100% de reducción en las rentas inmobiliarias para propietarios que no suban el precio de su vivienda en alquiler y al día siguiente se empieza a discutir la reducción de las ventajas fiscales generales (50%) de los propietarios de viviendas en alquiler que contiene la Ley de Vivienda. Como ya escribí en esta columna antes de la aprobación de la Ley, habría sido mejor reducir más las ventajas en general y aumentar la reducción para aquellos propietarios que contuvieran la subida del precio del alquiler, lo que genera un incentivo mucho más potente. Pero lo que no tiene sentido es no haberlo hecho entonces y generar incertidumbre con discusiones sobre cambios legislativos constantes. Es bien conocido que la incertidumbre es el peor enemigo de la inversión y, en el corto plazo, sin un ciudadano que compre una vivienda para dedicarla al alquiler, no existe un inquilino que encuentre vivienda para alquilar.

A esto se añade el efecto nocivo de las limitaciones del precio del alquiler sobre la oferta de vivienda. Ciertamente las fianzas no son una buena medida de la evolución de la oferta de alquiler puesto que la propensión al depósito depende de las medidas de política de vivienda. En un reciente encuentro sobre estadísticas inmobiliarias que organicé junto con el INE, la Agencia Tributaria fue muy clara al señalar que no había una correspondencia adecuada entre sus datos sobre el conjunto de contratos existentes y las fianzas depositadas. A partir de los datos de fianzas anteriores al segundo trimestre de 2025 (que todavía es el último dato que se ha publicado) nos cuentan que la reducción significativa en la firma de nuevos contratos se debe a la extensión de su duración. Pero a partir del número neto de contratos se observa que, por ejemplo en Barcelona, el ritmo trimestral ha caído de los 2.000 de tiempos pasados a 300 (en algún trimestre incluso negativo). Dejando de lado los datos de fianzas, que están sujetos a multitud de sesgos, los datos del total de contratos de alquiler reportados por la Agencia Tributaria son muy claros: Catalunya es la comunidad donde menos han crecido los contratos de alquiler entre el 2018 y el 2023. Y también es donde menos han crecido los contratos de alquiler en el último año disponible (solo Melilla está peor). Por tanto, en el periodo que habríamos necesitado que aumentaran más los contratos de alquiler es cuando menos han crecido. Y esto sin entrar en que las enormes colas de esta falta de oferta de alquiler dejan totalmente fuera del mercado a las familias que justamente deberían ser las más protegidas. A nadie se le puede escapar que la transmisión del mensaje del “malvado rentista” no favorece el crecimiento de la oferta sino la conversión de la vivienda en alquiler en ventas de vivienda, y más con la elevada demanda de compra existente y las grandes ganancias de capital que se pueden realizar. Y solo nos faltaba la prohibición de compras especulativas que, aunque menos restrictiva que la concepción original, manda el mismo mensaje: vender viviendas en alquiler y reducir todavía más la oferta. Qué pregunten en Ámsterdam o Rotterdam.