“Oportunidad”, “ocupado por persona sin justo título”, “ocupado por terceros”, “solo inversores”... Son algunas de las frases que se repiten en las ofertas de viviendas ocupadas, que salen al mercado con un fuerte descuento sobre la media. El ahorro en el precio viene con un proceso envenenado que eleva los costes y obliga a ser paciente. De ahí que se recomiende más para perfiles que buscan una inversión que gente que quiera entrar a vivir.
La falta de oferta pone la atención también en este tipo de viviendas. El precio es el gancho, pero no es para todos. Un estudio de Pisos.com a partir de 600 viviendas a escala nacional ha dado con descuentos que se mueven en el 50% o 60% sobre el valor de mercado. Los mayores los detectan en Sevilla: por una vivienda de 90 m² que costaría 168.570 euros en condiciones normales se piden 57.150 euros. Es un 64% menos. Y algún otro ofrece más rebaja. “Son casos en los que el propietario decide vender porque se ha cansado de la situación, se quitan el problema de encima. Pueden existir problemas de convivencia, de deterioro de la vivienda, que venga de una herencia...”, comenta Ferran Font, director de estudios del portal. Explica que la oferta se concentra sobre todo en Barcelona.
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Un primer punto a tener en cuenta es que las viviendas no se pueden visitar. “No conoces la situación real de la vivienda, si está en buenas condiciones o no”, señala Montserrat Junyent, vicepresidenta de la asociación inmobiliaria Fadei y presidenta de la AIC, de agentes inmobiliarios en Catalunya. Uno se debe fiar de lo descrito en el anuncio. De acuerdo con su experiencia, afirma que los descuentos están sobre el 30%-40%. La situación y tipo de vivienda son unos de los baremos que definen el recorte. “Suelen ser zonas menos cotizadas”, expone Junyent. Si uno decide seguir adelante con la compra también tiene que valorar que el acceso a la financiación está cerrado o muy limitado. Conseguir una hipoteca es complicado si el banco no conoce al comprador de otras operaciones, por lo que se tiene que asumir a tocateja. “Aunque se sea un perfil solvente, hay que ver si la entidad quiere entrar en la operación”, alerta Font.
“Son casos en los que el propietario decide vender porque se ha cansado de la situación”
Con la compra hecha se abre otro frente. Se puede optar por pagar a los ocupas para que se vayan o ir por la vía judicial. “En la mayoría de casos, se negocia para que se vayan, algo que se llega a hacer incluso antes de la compra”, dice la experta. A modo orientativo, un 10% del valor de la vivienda se puede ir en este pago, en función de cuántas personas sean y sus necesidades. Por la vía legal, el pellizco llega con los costes judiciales y, sobre todo, con el tiempo invertido. Para conseguir una desocupación se suele tardar un año, dos si el juzgado acumula muchos procedimientos. Si existe vulnerabilidad y la obligación de ofrecer una alternativa habitacional, se complica. “De media nos podemos mover en unos 20 meses”, detalla Font. Estos plazos largos motivan al propietario a asumir el descuento.
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Con la vivienda liberada, aparece otro lío: las reformas. “Los ocupas no tienen un cuidado habitual de la vivienda, no invierten”, explica Junyent. “Pueden ser necesarias reformas estructurales, que cuestan miles de euros”, advierten desde Pisos.com. Otro mordisco a lo ahorrado. Igual que si hay cargos pendientes en lo fiscal o con la comunidad. Al final, el ahorro se va recortando. Los puntos en que se puede torcer la cosa dejan clara una cosa: queda más orientado al inversor, que puede esperar hasta dos años a la desocupación, que no precisa vivir allí. “Es un producto legal, un anuncio legal, siempre que se esté al corriente de todo”, señalan en Pisos.com. “El particular que busca vivienda para residir no entra, son muchos riesgos”, resume Junyent.
