El tope al alquiler de temporada arranca con dudas legales y de rentabilidad
Mercado residencial
El sector descarta un trasvase masivo hacia los contratos de vivienda habitual
Una pareja consulta la oferta de una inmobiliaria, en Barcelona
La regulación del precio del alquiler de temporada y de habitaciones ha echado a andar en Catalunya este mes, con lo que todos los contratos que vayan venciendo a partir de ahora tendrán que adaptar las rentas al tope de precios que ya rige para la vivienda de uso habitual en prácticamente todo el territorio. Desde el sector inmobiliario avisan, no obstante, que la adaptación llevará tiempo y alertan de las dudas que la nueva normativa está generando entre los propietarios, sobre todo, en los pequeños inversores particulares, sin entidad jurídica.
“Hay una preocupación importante”, sostiene Òscar Gorgues, gerente de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona. La gestión del alquiler de temporada lleva asociada un mayor gasto por mantenimiento del inmueble (mobiliario), y por servicios como la limpieza o los suministros, entre otros.
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A ello se añade que los alquileres de temporada pagan más impuestos –no se les aplica la reducción del 50% en el IRPF y tributan por el 100% del rendimiento neto–, pero ahora tendrán el precio topado. La fiscalidad es, de hecho, uno de los grandes interrogantes.
Con la nueva regulación, parte de los propietarios, sobre todo los menos profesionalizados, consideran que no podrán ni recuperar las inversiones realizadas ni costear el mantenimiento de las viviendas, señala Gorgues. “Estamos a la expectativa de ver cómo reaccionan”, añade.
Guifré Homedes, vicepresidente segundo de COAPI Barcelona y director general de Amat Immobiliaris, apunta que el factor decisivo para que el dueño de un piso decida mantener el alquiler de temporada o buscar alternativas será la diferencia entre la renta del último contrato y el nuevo precio regulado. “Veremos el efecto a lo largo del año, no será inmediato”, sostiene.
Una vez calculado, continúa Homedes, se le abren cuatro posibilidades: seguir en el alquiler de temporada, vender la vivienda, pasar al alquiler vacacional o para usos recreativos –exento del tope de precios– u optar por el alquiler de uso habitual. “No prevemos que haya un paso masivo a esta última modalidad”, avisa.
Abundan los interrogantes sobre la fiscalidad: los arrendamientos cortos pagan más impuestos
La Generalitat ha extendido el control de rentas al alquiler de temporada porque consideraba que algunos propietarios estaban eludiendo la regulación a través de esta vía. Hacían contratos más cortos a inquilinos que en realidad eran permanentes para cobrar mensualidades más altas. Según datos de la Conselleria d’Habitatge, esta modalidad se ha disparado un 52% en un año y ya representa uno de cada diez contratos de alquiler. Así, el alquiler de temporada pasóde 2.242 nuevas firmas en el primer trimestre del 2024 a 3.417 en el primer trimestre del 2025.
En el sector inmobiliario difieren e insisten en que los posibles fraudes son puntuales. “Muchos propietarios optan por el alquiler temporal porque les da más seguridad, tienen miedo a la inquiocupación”, sostiene Emiliano Bermúdez, subdirector general de Donpiso. Como Homedes, descarta que la nueva normativa ayude a ampliar el parque de alquiler habitual de forma considerable.
Entre las novedades que trae la legislación, destaca la creación de una comisión de supervisión de contratos de alquiler de vivienda, que coordinará y vigilará las plataformas digitales, portales y otros espacios de difusión de las ofertas. “Habrá que acreditar muy bien la temporalidad del arrendamiento, por ejemplo, a través del empadronamiento del inquilino”, explica Mercedes Blanco, consejera delegada de Vecinos Felices y vocal de Pimec en el Consell Assessor de l’Habitatge que la Generalitat creó a finales del año pasado.
El sector pide aclarar qué bonificación del IRPF prevalece: 100% por congelar las rentas o 90% por bajarlas
Ahora, la única modalidad de alquiler exenta del tope de precios en Catalunya será la de uso vacacional o recreativo. Aquí también han aumentado las exigencias. “Habrá que demostrar este uso mediante pruebas como los vuelos de ida y vuelta del inquilino”, comenta Blanco.
Los anuncios de portales e inmobiliarias, por su parte, tendrán que recoger toda esta nueva información que pide ahora la ley, explica Ferran Font, director de estudios de Pisos.com. El mecanismo y la responsabilidad de la veracidad de los datos es otro de los puntos a aclarar.
Pero el alquiler de temporada no es el único asunto que genera dudas e inquietud en el mercado. El anuncio del presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, de bonificar el 100% del IRPF a los propietarios que congelen el precio al renovar contratos ha abierto otra incógnita. La ley de Vivienda contempla la deducción de hasta el 90% del IRPF para los propietarios que rebajasen un 5% el precio del alquiler en las zonas declaradas tensionadas.
Pero con la vía propuesta por el presidente del Gobierno, saldría más a cuenta congelarlo que bajarlo. En el sector esperan a que el Ejecutivo central aclare este asunto.