Las Claves
- Catalunya refuerza su intervención en el mercado inmobiliario extendiendo el tope de precios al alquiler de temporada en áreas tensionadas.
- El Govern de Salvador Illa prepara una normativa para restringir compras especulativas mediante ajustes fiscales y requisitos urbanísticos específicos.
- La Generalitat estudia aumentar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales siguiendo modelos internacionales como Singapur para desincentivar la inversión inmobiliaria.
- Sectores inmobiliarios critican estas medidas por vulnerar la propiedad privada mientras la falta de oferta mantiene los precios elevados.
Catalunya incrementa su posición de vanguardia como la región más intervencionista en el mercado de la vivienda durante este 2026. El ejercicio comienza con cambios significativos en el ámbito inmobiliario, derivados principalmente de los pactos para la investidura de Salvador Illa con los comunes. La extensión del tope de precios al alquiler de temporada, cuya vigencia se inició hace pocos días, consolida la limitación de los alquileres. Dicha supervisión se aplica actualmente en casi toda la geografía mediante la designación de áreas tensionadas, abarcando cualquier modalidad de contrato de vivienda, sin importar su extensión temporal. No existe otra autonomía que implemente con tal rigor la ley de Vivienda de ámbito nacional.
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En este momento, el Govern se prepara para avanzar con una iniciativa de gran impacto: restringir las adquisiciones con fines de inversión. Tanto la Generalitat como las formaciones de izquierda lo llaman “compra especulativa”, aunque todavía no han precisado con detalle qué casos específicos quedarían incluidos. Según lo manifestado hasta ahora, la norma afectaría a cualquier compra de inmuebles que no sea para domicilio habitual o que no se oriente al arrendamiento de larga duración, salvo contadas salvedades.
La Generalitat pretende disponer de un borrador finalizado a lo largo de los tres primeros meses del presente ejercicio. La meta consiste en desalentar dichas operaciones mediante ajustes fiscales y el establecimiento de requisitos urbanísticos, tal como ha señalado la consellera de Territori i Habitatge, Sílvia Paneque, durante una charla con la ACN.
Dicha propuesta ha alarmado a los sectores de la vivienda y los negocios, que interpretan estas normativas como una vulneración de la propiedad privada y una socialización real. “En la práctica, supone una restricción indirecta del ejercicio de derechos patrimoniales, como el derecho de propiedad o la libertad de disposición de la vivienda, que se ven condicionados por el riesgo sancionador y por la intervención administrativa”, estima Montserrat Junyent, presidenta del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Barcelona y jurista.
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Respecto al propósito de modificar los tributos para desalentar las adquisiciones con fines de inversión, expertos fiscales entrevistados perciben escasa capacidad de actuación por parte de la Generalitat. Las regiones autónomas administran dos cargas impositivas en las transacciones inmobiliarias: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), destinado a inmuebles de segunda mano, y el tributo de Actos Jurídicos Documentados (AJD). El Govern ya modificó el anterior durante el pasado estío, como resultado de un acuerdo previo con los comunes, con el fin de incrementar la tasa al 20% para los grandes tenedores, definidos como poseedores de cinco o más inmuebles excluyendo su vivienda principal –aunque para el límite de alquileres, el domicilio habitual sí se contabiliza–. Con esta medida buscan desincentivar las compras especulativas y orientar el sector inmobiliario hacia el uso residencial primario. Informantes del ámbito inmobiliario estiman que el Govern tendría la posibilidad de alterar nuevamente dicho gravamen si desea limitar la intervención de fondos o sociedades mercantiles.
El Govern intenta modificar nuevamente el esquema impositivo con el objetivo de influir en el mercado.
Catalunya apenas tendría margen para actuar fuera de incrementar nuevamente los gravámenes a los inmuebles de segunda mano o fijar algún suplemento. Un tributo particular afrontaría un futuro jurídico dudoso, dado que no es posible aplicar una doble imposición sobre el mismo intercambio, mientras que modificar el IVA de las propiedades a estrenar es una atribución del Estado.
Dentro del equipo que desarrolla el proyecto de la Generalitat para acotar la “compra especulativa” existen integrantes que sugieren, junto con la modificación del ITP, revisar el régimen fiscal de las socimis o establecer una “fiscalidad disuasoria” enfocada en pisos sin uso o de alquiler vacacional. Según indican, se sigue el patrón del “modelo de Singapur” o de Ámsterdam.
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Dichas medidas surgen tras la decisión del Govern de extender la facultad de adquisición preferencial de domicilios (tanteo y retracto) y de habilitar el censo de propietarios de múltiples inmuebles, sumado al marco de penalizaciones para combatir actos ilícitos.
“Se plantean medidas que suponen diagnósticos contradictorios” respecto al conflicto de la vivienda, estima el docente de la UPF José García Montalvo. De una parte, señala, el aval a las subvenciones para dueños ante impagos que el Gobierno central ha puesto en marcha con Casa 47 da a entender que el peligro de quiebra “puede ser el problema”, puntualiza. Por otra parte –continúa– el listado de grandes propietarios en Catalunya “manda la señal de que piensa que la causa del problema del aumento del precio del alquiler son los grandes propietarios cuando toda la información existente (notarios, registros, fianzas, etc) muestra que no son un actor relevante en el mercado”.
En la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, señalan en esa dirección la escasez de viviendas arrendables. “Las dificultades de acceso persisten porque no hay suficientes pisos en el mercado”, afirma su responsable, Òscar Gorgues.
Los impedimentos para acceder continúan de igual manera y se afianzan como la principal preocupación de la población.
Dicha falta de oferta –prosigue– ha provocado que los arrendamientos se incrementen levemente durante el segundo trimestre en Catalunya (registros más actuales) a pesar del límite, al tiempo que los costes de adquisición continúan subiendo.
En realidad, la regulación del mercado no ha impedido que el acceso al hogar se consolide como la mayor preocupación de la población, según reflejan los sondeos más recientes. Diversas iniciativas orientadas a incrementar la oferta pública, tales como el proyecto 50.000 del Govern o el acondicionamiento de parcelas para edificar 200.000 viviendas, siendo la mitad de carácter social, generarán resultados de forma más gradual.
