El TC avala l’eliminació dels pisos turístics a Barcelona
Pla Viure
Barcelona prepara el final dels habitatges d’ús turístic com una de les mesures per mitigar la pressió sobre el lloguer i afrontar l’emergència habitacional, amb l’objectiu de recuperar 10.000 pisos per a ús residencial sense comprometre l’activitat econòmica
Barcelona recuperarà més de 10.000 habitatges d’ús turístic (HUT) per destinar-los a ús residencial. La xifra és rellevant per si sola, però ho és encara més pel context en què s’inscriu: la ciutat ha estat declarada íntegrament zona de mercat residencial tensat, els preus dels lloguers han posat contra les cordes milers de famílies i el parc públic d’habitatge, en creixement amb una previsió de 1.000 nous pisos l’any, encara no té prou pes per corregir la situació.
La no renovació de les llicències dels HUT no és una mesura aïllada ni improvisada. Forma part d’un paquet de polítiques d’habitatge que inclou el topall de preus del lloguer, la regulació dels lloguers de temporada i l’augment sostingut del parc públic mitjançant la construcció, la rehabilitació i la compra d’immobles. Tot plegat, sota el paraigua del Pla Viure, l’estratègia del govern de l’alcalde Jaume Collboni per fer front a la principal prioritat de l’Ajuntament: garantir el dret a quedar-se a viure a Barcelona i assolir la xifra de 15.000 habitatges públics l’any 2027.
En aquest marc, la recuperació dels HUT respon a la lògica d’actuar per totes les vies possibles mentre el parc públic no és encara suficient per incidir de manera estructural en el mercat.
La mesura que culminarà el 2028 es fonamenta en un recorregut legal sòlid i avalat pels tribunals. El punt d’inflexió arribà amb l’aprovació del Decret llei 3/2023, de mesures urgents sobre el règim urbanístic dels habitatges d’ús turístic, posteriorment convalidat pel Parlament de Catalunya i aplicable als municipis amb mercat residencial tensat.
La norma introdueix un canvi substancial: els habitatges d’ús turístic passen a requerir llicència urbanística prèvia, amb una vigència limitada a cinc anys i supeditada a la compatibilitat amb l’ús residencial i a la disponibilitat d’habitatge habitual. En aquest marc, Barcelona opta per no renovar les llicències vigents, amb un horitzó fixat el 2028.
Plena seguretat jurídica
El Tribunal Constitucional, en la sentència 64/2025 de 13 de març de 2025, confirma la constitucionalitat del decret i conclou que la regulació respon a una situació d’urgència vinculada a la proliferació dels HUT, sense vulnerar el dret de propietat, ja que limita l’ús dels habitatges, però no en qüestiona la titularitat. El tribunal també avala l’exigència de llicència urbanística com a instrument legítim per protegir l’interès general i el model de ciutat.
Aquest criteri connecta amb la jurisprudència del Tribunal de Justícia de la Unió Europea, que en el cas Cali Apartments (París) va reconèixer que les autoritats públiques poden establir règims d’autorització prèvia i limitacions als pisos turístics en zones amb tensió residencial, sempre que responguin a raons imperioses d’interès general i siguin proporcionades.
A més, el Pla Europeu d’Habitatge Assequible estableix que la proliferació de pisos turístics contribueix a la crisi d’habitatge en les grans ciutats europees, i es compromet a desenvolupar legislació per fer-hi front.
L’impacte més rellevant de la recuperació dels HUT se situa en el mercat de l’habitatge. Un estudi encarregat per l’Ajuntament a l’Institut d’Economia de Barcelona (IEB) quantifica els efectes: el retorn dels 10.000 pisos al mercat residencial tradicional podria reduir els preus del lloguer entre un 8% i un 13,4% i els de compravenda un 6,1%.
En termes absoluts, això equival a una davallada d’entre 92 i 152 euros mensuals per a un pis mitjà de lloguer i d’uns 22.400 euros en el preu de compra. L’estudi assenyala que el lloguer és el segment més sensible a la presència d’habitatges d’ús turístic, ja que aquests redueixen directament l’oferta disponible.
Impacte econòmic
Aquestes previsions reforcen una tendència que ja s’observa. Des de l’entrada en vigor del topall de preus, el març del 2024, el preu mitjà dels nous contractes de lloguer ha baixat un 4,9%, segons dades de la Secretaria d’Habitatge de la Generalitat. La recuperació dels HUT apunta, així, a consolidar i aprofundir aquesta correcció.
Un dels arguments més recurrents del sector dels pisos turístics és la suposada afectació greu sobre l’economia de la ciutat. Les dades disponibles no avalen aquest diagnòstic. L’estudi de l’IEB estima que la desaparició dels HUT reduiria el PIB de Barcelona en un 0,04%.
Aquest impacte limitat també s’explica pel perfil del sector a la ciutat. A diferència del conjunt de Catalunya, on el 78% dels titulars d’habitatges d’ús turístic són particulars, a Barcelona el model presenta una estructura clarament més empresarial. El 57% dels titulars de llicències són empreses o persones jurídiques, sovint vinculades a grans tenidors. Aquesta concentració relativitza l’argument d’un perjudici generalitzat sobre petits propietaris i situa el debat en termes de regulació d’una activitat econòmica intensiva amb efectes directes sobre l’accés a l’habitatge.
Positiu, però de magnitut molt reduïda
En una economia diversificada com la barcelonina, l’impacte del 0,04% sobre el PIB és pràcticament imperceptible. A més, la caiguda d’activitat en sectors com el comerç o l’hostaleria es veuria compensada per l’augment en altres àmbits, com les activitats financeres, immobiliàries, professionals o tècniques, impulsades per l’ús residencial dels habitatges recuperats. L’estudi conclou que els HUT generen un impacte econòmic net positiu, però de magnitud molt reduïda, especialment si es compara amb els efectes sobre el mercat de l’habitatge.
BARCELONA IMPULSA
De la gestió turística a nous sectors estratègics
La desaparició progressiva dels habitatges d’ús turístic comporta la reorientació professional de les persones que hi treballaven.
Pel que fa a l’ocupació, l’IEB estima una reducció que representaria una forquilla entre el 0,35% i l’1,35% del total de persones afiliades a la ciutat. Davant aquest escenari, l’Ajuntament ha previst una resposta anticipada. Barcelona Activa posarà en marxa un pla especial per acompanyar fins a 8.000 persones amb orientació professional, formació, requalificació, suport legal i recursos d’emprenedoria. El dispositiu funciona com una eina preventiva i flexible per facilitar transicions laborals reals.
La recuperació dels HUT no té com a objectiu limitar el turisme. Barcelona manté una amplíssima capacitat d’allotjament: més de 82.000 places hoteleres a la ciutat i més de 146.000 a l’àrea metropolitana, segons dades de l’IDESCAT. A això s’hi afegeix el potencial de creixement previst al Pla especial urbanístic d’allotjaments turístics (PEUAT), que regula la implantació d’establiments d’allotjament turístic, i preveu incorporar 5.000 noves places a Barcelona i 15.000 a l’àrea metropolitana.
Què implica per a la ciutat la recuperació per a ús residencial de més de 10.000 habitatges d’ús turístic?
Prioritzar els usos residencials
"Implica prioritzar els usos residencials vers aquells que no garanteixen el dret a l’habitatge. Davant la urgència, no es busca assenyalar culpables de la crisi d’habitatge; la ciutat necessita aquests habitatges per garantir el dret a viure-hi."
El deure de les administracions
"Atès que no disposem del sòl necessari per respondre l’emergència habitacional només a través de la construcció d’habitatge protegit, el deure de les administracions és mobilitzar tots els recursos i competències legals per facilitar l’ús residencial de l’habitatge."
Mobilitzar tots els recursos
"Hem de mobilitzar tots els recursos per afavorir l’ús residencial i l’accés a l’habitatge. La recuperació dels HUT per a ús residencial és una mesura més que, amb l’agilització de sòl, la construcció o la rehabilitació entre d’altres, vol assolir aquest objectiu."
La ciutat ha demostrat la seva capacitat per acollir grans esdeveniments internacionals, com l’ISE, celebrat recentment, Alimentaria o el MWC, que tenen lloc aquest mes de març, on la majoria dels congressistes s’allotgen en hotels. La desaparició dels HUT tampoc posa en risc aquest model.
El debat, a banda de la necessitat de recuperar habitatges per als barcelonins i barcelonines, també està relacionat amb els perjudicis que els HUT ocasionen en la convivència. Segons l’Enquesta de percepció del turisme 2024, el 63,7% de la població de Barcelona considera que els habitatges turístics generen moltes o força molèsties al veïnat, i un de cada quatre residents percep un excés d’allotjaments turístics al seu barri.
Mobilitzar 10.000 pisos per a ús residencial significa recuperar un volum de pisos equivalent a la capacitat de producció d’habitatge públic de l’Ajuntament durant deu anys, i que aspira a poder allotjar fins a 25.000 barcelonins i barcelonines.
El TC avala l’eliminació dels pisos turístics a Barcelona
Ajuntament