Efectos en herencias y donaciones para
Impuestos
Averigua quién paga la plusvalía.
Cartel de venta en una fachada de un edificio en Barcelona en una foto de archivo.
Donar un piso a un hijo, a la pareja o a otro familiar es una decisión que suele responder a razones personales o de planificación patrimonial. Sin embargo, desde el punto de vista fiscal, el gesto tiene consecuencias que van más allá del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). En paralelo, puede activarse la conocida como plusvalía municipal, el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), un tributo local que en los últimos años ha sido reformado, ajustado tras la jurisprudencia constitucional y recientemente afectado por la derogación de los coeficientes previstos para 2026.
En realidad, la donación de un inmueble no activa un único impuesto, sino varios. Como explica María Teresa Barea, portavoz nacional del Consejo General del Notariado, “una donación de un bien inmueble, por ejemplo, un piso o una vivienda unifamiliar, está sujeta a tres impuestos: el Impuesto sobre Donaciones; el impuesto de la conocida como plusvalía del ayuntamiento (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana); y la posible ganancia patrimonial en el IRPF”.
¿A quién le toca pagar plusval
La primera cuestión que suele generar sorpresa es quién paga. A diferencia de lo que ocurre en una compraventa, donde habitualmente el vendedor es el obligado al pago, en las donaciones el sujeto pasivo es quien recibe el inmueble.
Lo explica con claridad Soledad Carbonero Carbonero, abogada de Legálitas: “La plusvalía municipal en la donación de un piso no corresponde asumirla al donante, sino al donatario (al que adquiere el piso) y habrá que liquidar en los 30 días siguientes a formalizar la escritura de donación”.
En este mismo sentido se pronuncia Barea, quien subraya que “la plusvalía del ayuntamiento corresponde pagarla al donatario”. Y añade que su cuantificación “depende del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales, que es una norma de carácter nacional, pero también de una serie de coeficientes que establecen los ayuntamientos en sus ordenanzas fiscales cada año”.
Por tanto, el importe final dependerá del municipio en el que esté ubicada la vivienda.
En el mismo sentido se pronuncia el Colegio de Registradores, que recuerda que “la donación de una vivienda genera plusvalía municipal siempre que se trate de una vivienda ubicada en un municipio donde exista aprobada la ordenanza relativa al Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (conocido como plusvalía municipal)”. Y subraya un aspecto fundamental: “El obligado al pago es el donatario del piso”.
Es decir, el hijo o familiar que recibe la vivienda deberá presentar la correspondiente autoliquidación o declaración en el ayuntamiento donde radique el inmueble, normalmente en el plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura.
¿Siempre hay que pagar?
No necesariamente. El impuesto grava el incremento del valor del suelo urbano, no de la vivienda en su conjunto. Si no se ha producido ese incremento entre la fecha en que el donante adquirió el inmueble y la fecha de la donación, no debería exigirse el impuesto.
Carbonero lo resume así: “En el caso de que el bien donado no haya incrementado el valor desde que adquirió el donante hasta que dona, no correspondería pagar por este impuesto. Hay que revisar los valores de adquisición y de transmisión del piso”.
La reforma normativa de 2021, aprobada tras varias sentencias del Tribunal Constitucional, introdujo expresamente la posibilidad de no tributar cuando no exista incremento real. En palabras de Raquel Jurado, técnica del Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF) del Consejo General de Economistas, “tras las reformas legales y la jurisprudencia del Tribunal Constitucional de los últimos años, no existe obligación de tributar cuando se puede acreditar que no ha habido incremento real del valor del suelo”.
Ahora bien, Jurado advierte de que este nuevo marco, aunque más ajustado a la realidad económica, no es sencillo en la práctica: “Esto ha introducido mayor equidad, pero también más complejidad práctica, haciendo necesario analizar caso por caso si la plusvalía municipal es exigible y en qué cuantía”.
Doble vía de cálculo con la reforma de
La reforma urgente de 2021 modificó profundamente la configuración del impuesto. Desde entonces, el contribuyente puede optar por dos métodos de determinación de la base imponible: el sistema objetivo o el sistema real.
Como explica Eduardo Lojo López, abogado especialista en Fiscalidad Inmobiliaria en Fi Group, “al igual que en las compraventas, la plusvalía municipal se devenga también en las donaciones de inmuebles urbanos; sin embargo, a diferencia de estas, en las donaciones el sujeto pasivo es el donatario (quien recibe), y el impuesto se calcula desde la adquisición previa del donante hasta la donación, con arreglo a dos métodos (objetivo y real) introducidos tras la reforma urgente de 2021, que adaptó el tributo a la jurisprudencia constitucional, existiendo la posibilidad de no pagar si se acredita inexistencia de incremento del valor del suelo”.
El método objetivo aplica coeficientes máximos sobre el valor catastral del suelo en función del número de años transcurridos. El método real, en cambio, atiende al incremento efectivo del valor del terreno. Y, en determinados supuestos, puede resultar más favorable.
La reforma, añade Lojo, “añadió el supuesto de no sujeción por ausencia de plusvalía e instauró los dos métodos de cálculo (objetivo, por coeficientes máximos, y real, a partir del incremento efectivo de valor del suelo), pero es cada ayuntamiento el que ha de fijar los tipos y desarrollar el procedimiento en su ordenanza”.
La ordenanza municipal, clave en cada caso
Aunque el marco general es estatal, la aplicación concreta depende de cada municipio. El Colegio de Registradores recuerda que se trata de “un impuesto que se establece voluntariamente por cada Ayuntamiento”.
En Catalunya, por ejemplo, la regulación básica es la misma que en el resto de España, pero pueden existir diferencias en tipos y bonificaciones según la ordenanza local.
“La situación en Catalunya es prácticamente idéntica, puesto que el marco legal del IIVTNU es estatal; sin embargo, como son las ordenanzas municipales las que concretan los tipos y bonificaciones, pueden existir diferencias entre uno y otro municipio. Por ello, es importante revisar siempre la ordenanza del municipio concreto en el que esté el inmueble por el que vamos a tributar”, señala Lojo.
Esta diversidad normativa, unida a los cambios recientes, ha generado un escenario que el propio experto califica de incierto: “Ello no hace sino añadir más incertidumbre en la tributación de las IIVTNU en España”.
Como subraya Barea, “el punto de conexión territorial en la donación de una vivienda es el lugar en el que está ubicada la finca”. Esto determina tanto qué ayuntamiento liquida la plusvalía municipal como qué comunidad autónoma gestiona el Impuesto sobre Donaciones.
Barea añade un matiz relevante: “En una donación de dinero, el punto de conexión es el lugar de residencia del donatario”, una diferencia que puede alterar de forma significativa la tributación final cuando existen grandes variaciones entre comunidades autónomas.
El valor de referencia y su impacto indirecto
En las donaciones, la plusvalía municipal convive con el ISD, gestionado por las comunidades autónomas. Desde 2022, la base imponible de este impuesto viene determinada, con carácter general, por el valor de referencia fijado por el Catastro si existe.
Y esto puede influir también en el cálculo del IIVTNU.
“En la práctica, y en el caso de las transmisiones gratuitas (donaciones/herencias), para comprobar si hay o no incremento, la ley remite al valor declarado en el ISD (de gestión autonómica), que hoy toma como base el valor de referencia catastral si existe; por tanto, ese valor puede ‘condicionar’ el cálculo del IIVTNU en donaciones”, explica Lojo.
El valor de referencia ha sido objeto de controversia jurídica. Según detalla el propio Lojo, “el Tribunal Constitucional (…) ha desestimado por unanimidad la cuestión de inconstitucionalidad planteada, entendiendo que la estimación del valor de los bienes inmuebles a través de su ‘valor de referencia’ supone una adecuada medición de la riqueza gravada (…) y que además, está abierto a contradicción”.
No obstante, matiza que esa posibilidad de impugnación “resulta a nuestro juicio bastante complicada en la práctica”.
2026: coeficientes derogados y vuelta a los anteriores
A esta complejidad se suma un elemento reciente. Los coeficientes máximos del método objetivo aprobados para 2026 no fueron ratificados en el Congreso y han quedado sin efecto.
“Los coeficientes de IIVTNU que se habían aprobado para 2026 no han sido ratificados en el Congreso y, por tanto, se ha procedido a su derogación. Ello supone que, de momento, deban cambiarse nuevamente los coeficientes a aplicar”, explica Lojo.
Este vaivén normativo obliga a los ayuntamientos a adaptar de nuevo sus referencias y aumenta la sensación de provisionalidad en un impuesto que ya venía arrastrando años de litigiosidad.
Donar la nuda propiedad: una fórmula en auge
Otra opción habitual en la planificación patrimonial es donar la nuda propiedad y reservarse el usufructo vitalicio. Sin embargo, tampoco esta vía queda al margen de la plusvalía.
“Existe aún una última opción para transmitir una vivienda, cada vez más popular, que es la de donar la nuda propiedad del inmueble, reservándose el usufructo vitalicio del mismo. Sin embargo, la constitución de un derecho real de usufructo también está sujeta al IIVTNU”, advierte Lojo.
El valor del usufructo se determina en función de la edad del usufructuario: cuanto más joven, mayor valor fiscal. Y ese valor servirá para liquidar el impuesto correspondiente. Eso sí, cuando fallezca el usufructuario y se consolide el dominio en el nudo propietario, “no habrá que hacer ninguna declaración complementaria a efectos del IIVTNU, pues la consolidación del dominio (…) no requiere del pago de plusvalía”.
¿Donar el piso o donar el dinero?
Ante este panorama, algunos contribuyentes optan por una alternativa distinta: donar dinero para que el hijo adquiera la vivienda.
“Este marco de incertidumbre lleva a muchos contribuyentes a preguntarse qué resulta más ventajoso: si donar directamente el inmueble o donar el dinero para comprarlo”, señala Lojo.
Y recuerda que “varias CCAA han aprobado bonificaciones (hasta el 100 %) o reducciones en el ISD para donaciones de metálico de padres a hijos destinadas a la compra de vivienda habitual”, siempre que se cumplan determinados requisitos.
La importancia de planificar
La conclusión compartida por los expertos es que no existe una solución universal válida para todos los casos. Edad, patrimonio previo, existencia de valor de referencia, normativa autonómica y ordenanza municipal son variables que pueden alterar significativamente la factura final.
“Solo un análisis detallado del caso determinará cuál es la mejor articulación posible del IIVTNU con el ISD, teniendo también presente las posibles tributaciones en IRPF de los intervinientes en las transmisiones”, concluye Lojo.
En este sentido, Barea recuerda que “la ganancia patrimonial en el IRPF siempre corresponde al donante”. No obstante, existe un supuesto relevante de exención: “Las personas mayores de 65 años que transmiten su vivienda habitual —lo que hasta ese momento haya sido su vivienda habitual— no tributan por esa posible ganancia patrimonial”.
En definitiva, donar un piso puede ser un acto sencillo en lo personal, pero desde el punto de vista fiscal exige revisar números, normas y plazos con detenimiento. Porque, como demuestra la evolución reciente del impuesto, en materia de plusvalía municipal nada es completamente automático.