La diferente factura fiscal por la donación de un piso de 275.000 euros en Madrid y en Catalunya
Impuestos
Las donaciones entre padres e hijos tienen una factura fiscal distinta según el punto del territorio español en el que se encuentre el inmueble
Un bloque de pisos en Madrid.
Saber qué impuestos debe pagar un hijo si recibe una vivienda por donación en España es una de las dudas más habituales cuando una familia se plantea transmitir un inmueble en vida. Aunque se trata de una operación gratuita, la donación de una vivienda entre padres e hijos no está exenta de impuestos y de obligaciones fiscales que conviene conocer previamente.
Un impuesto distinto según la comunidad autónoma
En España, la donación de un inmueble está sujeta principalmente al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), cuya gestión corresponde a las comunidades autónomas. Esto implica que el coste fiscal de la operación no es el mismo en todo el territorio, ya que cada comunidad aplica sus propias reducciones, bonificaciones y escalas.
Eso sí, tal y como explica la Agencia Tributaria, el impuesto principal lo paga el hijo que recibe la vivienda. Para calcularlo, se tiene en cuenta el valor de referencia del inmueble, el grado de parentesco (que en este caso, al hablar de hijos, está encuadrado en el grupo II) y el patrimonio preexistente del donatario. A partir de ahí, se aplican las reducciones autonómicas, si las hay, y la tarifa correspondiente. En algunas comunidades, la factura fiscal puede ser elevada, mientras que en otras se reduce de forma muy significativa gracias a bonificaciones casi totales.
Sobre el inmueble en cuestión, hay que tener en cuenta, como bien nos explica Jaime Calvo Francia, notario, que el valor de referencia es un valor objetivo que aprueba anualmente el Catastro y que, desde el 1 de enero de 2022, se ha convertido en un aspecto a tener en cuenta cuando se va a realizar la donación de un inmueble. “Desde su entrada en vigor, los inmuebles donados se han de valorar como mínimo por el valor de referencia. Es el importe que determina la base imponible sobre la cual se calcula la cuota tributaria a ingresar. Este valor se obtiene en la Sede Electrónica del Catastro introduciendo el DNI/NIE, número de soporte y la referencia catastral del inmueble”.
En la Comunidad de Madrid, por ejemplo, las donaciones de un bien inmueble entre padres e hijos cuentan con una bonificación del 99% de la cuota del impuesto, como bien explican en su propia web. Esto significa que, aunque el impuesto se calcule conforme a las reglas generales, el importe final a ingresar por el hijo suele ser muy reducido en comparación con otras regiones, lo que convierte a Madrid en una de las comunidades con una fiscalidad más favorable para este tipo de operaciones. No obstante, como nos comenta Pilar Tomé, de Vilches Abogados, hay una regla de oro que no se puede saltar: acudir al notario y firmar una escritura pública de donación. “Esto es fundamental. No vale un acuerdo privado o una simple entrega de llaves. Sin ese documento oficial del notario, Hacienda no reconoce la operación y no se puede aplicar este beneficio fiscal. Es el requisito clave”, explica.
En Andalucía, la normativa autonómica también ha reducido de forma notable la tributación de las donaciones entre familiares directos. En la práctica, tal y como informa la Junta, las donaciones de viviendas entre padres e hijos también disfrutan de bonificaciones del 99%, lo que hace que el coste fiscal sea mínimo cuando se trata de transmisiones dentro del núcleo familiar más cercano.
El caso de Catalunya, por ejemplo, es diferente. Aunque existen tarifas reducidas para donaciones hechas ante notario entre padres e hijos, no se aplican bonificaciones como en los casos comentados anteriormente. En este caso la factura fiscal es bastante superior, incluso tratándose de una donación dentro del ámbito familiar, lo que obliga a analizar con más detalle si esta es la mejor opción para transmitir el inmueble.
Si hablamos en términos generales, las comunidades autónomas con mayor nivel de bonificación en las donaciones entre padres e hijos se concentran en territorios como Madrid, Andalucía o Canarias, donde el impuesto puede quedar prácticamente neutralizado. En el extremo contrario encontramos comunidades como Asturias, Castilla y León, Castilla-La Mancha o la Comunitat Valenciana, donde las bonificaciones son más limitadas o inexistentes y el impuesto se calcula prácticamente en su totalidad conforme a la tarifa general.
Un ejemplo para ilustrar las diferencias
Un ejemplo que evidencia la brecha que puede existir según en qué punto de España se realice la operación. Imaginemos un supuesto caso donde los padres quieran donarle la vivienda a su hijo menor de 36 años (valorada en 275.000 €) para destinarla a ser segunda vivienda, con un patrimonio de menos de 500.000 €, sin haber recibido donaciones antes y sin tener en cuenta circunstancias personales extraordinarias o discapacidad.
En Madrid, con las bonificaciones que se aplican, el donatario pagaría aproximadamente unos 475 €, tal y como nos explica Tomé. En cambio, en Catalunya, como podemos ver en la web de la Agència Tributària de Catalunya y explicamos en Guyana Guardian, el importe a pagar por el hijo que recibe el inmueble sería de 15.250 € en concepto de Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Estas diferencias hacen que una misma donación pueda tener un coste fiscal muy distinto según donde se lleve a cabo la donación. Por ello, antes de formalizar la transmisión de una vivienda en vida, resulta fundamental conocer la normativa autonómica aplicable y valorar pros y contras, ya que la localización donde se encuentra el inmueble es determinante en el importe final de impuestos que hay que pagar.
Hay otros impuestos asociados a la donación: plusvalía municipal e IRPF
Más allá del ISD, la donación de una vivienda genera otras obligaciones fiscales que no siempre se tienen en cuenta. Una de ellas es la plusvalía municipal, un impuesto que grava el incremento de valor del suelo urbano y que se paga al ayuntamiento donde se ubica el inmueble. Eso sí, este pago va en función del ayuntamiento donde se encuentra el inmueble ya que en algunos municipios el consistorio decide no cobrarlo, tal y como explica Pilar Tomé. Además, el pago de este importe corresponde al donante, es decir, al padre o la madre que entrega la vivienda.
Además, el donante también debe tener en cuenta el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Aunque no reciba dinero a cambio, Hacienda considera que la donación puede generar una ganancia patrimonial, que se calcula comparando el valor por el que se adquirió la vivienda en su día con el valor declarado en la donación. Si existe diferencia positiva, esta ganancia tributa en la base del ahorro del IRPF.
En caso contrario, el hijo que recibe la vivienda no debe tributar por ella en su IRPF, ya que la recepción del inmueble se grava exclusivamente a través del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
También hay excepciones. Tomé comenta que hay un dato que muchas personas desconocen y es importante en una operación como esta. “Si el donante tiene más de 65 años y dona su vivienda habitual (es decir, aquella en la que ha residido durante al menos los tres años anteriores), la ganancia patrimonial queda exenta en el IRPF”.